MOTIVI DELLA DECISIONE
1. – Per ragioni di priorita’ logica conviene esaminare per primo il secondo motivo del ricorso, concernente “la violazione e/o falsa applicazione delle norme in tema di motivazione della sentenza, in particolare in relazione agli articoli 132 e 352 c.p.c., articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5. In relazione alle censure mosse dalla attuale ricorrente in merito alla natura contrattuale del regolamento condominiale, la Corte di merito, riconoscendo che il Tribunale aveva omesso ogni motivazione sul punto, aveva rigettato il motivo di gravame con integrazione della motivazione del Tribunale, colmandone le rilevate omissioni. Il giudice di secondo grado – si afferma nel ricorso – era incorso nel medesimo erroneo comportamento anche in relazione ad altre censure, quali quelle avanzate dalla signora […] in merito all’andamento dell’assemblea condominiale, nel corso della quale sia il presidente dell’assemblea che l’amministratore avevano impedito la votazione circa l’opportunita’ di interventi manutentivi piu’ limitati; o quella relativa alla asserzione secondo cui lo stato di degrado delle parti comuni sarebbe stato documentato dal capitolato illustrato in assemblea. La illustrazione del motivo si conclude con la formulazione dei seguenti quesiti di diritto, ai sensi dell’articolo 366-bis cod. proc. civ., applicabile nella specie ratione temporis: “Il Giudice di appello, a cui e’ demandato il compito di valutare sia le motivazioni del Giudice di primo grado che le censure mosse dall’appellante, non puo’ procedere all’integrazione per relationem della motivazione nel caso di carenza assoluta della stessa da parte del Giudice di primo grado”; “La mancanza assoluta di motivazione non puo’ essere superata da mere presunzioni derivanti da valutazioni soggettive del Giudice di secondo grado sulla valenza ed esaustivita’ del contenuto dei verbali assembleari”.
2. – La doglianza e’ priva di fondamento.
2.1. – Rientra nei poteri del giudice di appello correggere la motivazione della sentenza, o integrarla, quando condivida in punto di diritto la decisione di primo grado. Al riguardo, deve sottolinearsi che, come gia’ chiarito da questa Corte, il predetto giudice, nel confermare la sentenza di primo grado, puo’ anche d’ufficio sostituirne la motivazione che ritenga scorretta, purche’ la diversa motivazione sia radicata nelle risultanze acquisite al processo e sia contenuta entro i limiti del devolutum, quali risultanti dall’atto di appello (v. Cass., sent. n. 696 del 2002).
E la a congruita’ della motivazione della sentenza del giudice di appello deve essere verificata con esclusivo riguardo alle questioni che sono state sottoposte al medesimo, e dallo stesso risolte per decidere la controversia, restando ad essa del tutto estranea la decisione eventualmente diversa che sia stata adottata dal giudice di primo grado, interamente travolta ed assorbita da quella emessa, in sua sostituzione, dal giudice di appello il quale compie la valutazione diretta del materiale probatorio messo a disposizione dalle parti, nell’ambito delle questioni sottopostegli dai motivi d’impugnazione, senza obbligo di puntuale confutazione dei singoli punti della sentenza di primo grado (v. Cass., sent. n. 28487 del 2005).
2.2. – Nella specie la Corte di merito, nel sostituirsi al giudice di primo grado, la cui decisione, sia pure deficitaria quanto alla ricostruzione dell’iter logico che lo aveva condotto ad essa, essa condivideva sul piano della soluzione offerta, ha fornito ampia ed articolata motivazione delle ragioni del suo convincimento. Cio’ ha fatto sia con riferimento alla ritenuta natura convenzionale del regolamento condominiale, sia con riguardo all’andamento dell’assemblea condominiale contestato dalla ricorrente, come al denunciato stato di degrado delle parti comuni del fabbricato condominiale in questione.
3. – Deve ora tornarsi, come anticipato, al tema della natura del regolamento di condominio in questione, la cui trattazione e’ imposta dall’esame del primo motivo di ricorso. Con esso si denuncia violazione dell’articolo 1138 cod. civ. nonche’ omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione appunto sotto il profilo dei criteri di valutazione della natura del regolamento di cui si tratta. La Corte di merito, pur ritenendone la natura contrattuale, ha riconosciuto che esso non era in alcun modo richiamato nell’atto di compravendita sottoscritto dalla signora […] il […], ritenendo peraltro tale circostanza non determinante ai fini della decisione. La ricorrente contesta proprio tale valutazione di non decisivita’, alla stregua del rilievo che il regolamento di condominio deve formare parte integrante di tale atto.
La illustrazione del motivo si conclude con la formulazione del seguenti quesiti di diritto: “La natura contrattuale del regolamento condominiale, predisposto dall’unico originario proprietario dell’edificio successivamente caduto in condominio, presuppone per la sua applicabilita’ e validita’ nei confronti dei terzi successivi acquirenti lo specifico richiamo del regolamento medesimo negli atti di acquisto dei singoli condomini, si da formare parte integrante degli atti stessi. Non puo’ pertanto ritenersi equipollente qualsivoglia richiamo negli stessi concernente, come nel caso di specie, la prima assegnazione degli alloggi, ne’ altri richiami a patti contrattuali in assenza comunque di un espresso e specifico richiamo del regolamento condominiale”. “La natura contrattuale del regolamento condominiale non puo’ presumersi nei confronti dei terzi successivi acquirenti dalla predisposizione del testo regolamentare da parte dell’originaria proprietaria indivisa dell’edificio, ne’ dal mero richiamo del predetto regolamento da parte dell’originario proprietario dell’edificio nel primo atto presuntivamente di assegnazione di alloggi, ne’, infine, dal mero deposito del testo del regolamento presso notaio”.
4. – La censura e’ fondata.
Secondo l’orientamento di questa Corte, il regolamento di condominio edilizio predisposto dall’originario unico proprietario dell’edificio e’ vincolante, purche’ richiamato ed approvato nei singoli atti di acquisto, si’ da far parte per relationem del loro contenuto, per coloro che successivamente acquistano le singole unita’ immobiliari, anche se non per coloro che abbiano acquistato le unita’ immobiliari prima della predisposizione del regolamento stesso (v., tra le altre, Cass., sentt. n. 15734 del 2004, n. 856 del 2000).
Con riguardo alla fattispecie in esame, deve aggiungersi che, come di desume dalla sentenza impugnata, il regolamento di cui si tratta era stato unicamente depositato presso uno studio notarile, e, quindi, non era stato nemmeno trascritto nell’apposito registro di cui all’articolo 1129 c.c., u.c., secondo la previsione dell’articolo 1138 c.c., comma 3, in modo da poter assolvere la funzione di pubblicita’ notizia e, quindi, essere opponibile nei confronti di tutti i condomini.
[…]