Corte Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 24654 del 2010, dep. il 03/12/2010

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo con cui si prospetta violazione dellart. 1123 c.c., comma 1, per avere la Corte d’Appello posto a carico degli alienanti oneri condominiali relativi ad opere straordinarie di ristrutturazione deliberate antecedentemente alla stipulazione dellatto pubblico di trasferimento dellunità immobiliare, ma eseguite dopo la stipula della compravendita dellunità medesima – e infondato.

1.1. Il quesito di diritto posto con il motivo concerne lindividuazione del momento di insorgenza dellobbligo di contribuzione alle spese condominiali nellipotesi di trasferimento di proprietà di immobile sito in edificio condominiale e, quindi, del soggetto sul quale, nei rapporti interni tra venditore e compratore, ricade tale onere.

Occorre premettere che lalienante e lacquirente possono liberamente pattuire, nel contratto di compravendita di un piano o di una porzione di piano di un edificio in condominio, su quale delle due parti sia destinato a ricadere l’onere per spese condominiali deliberate ed ancora da eseguire. In difetto di pattuizione, soccorre la legge. Sul punto, la giurisprudenza di questa Corte ha dato risposte contrastanti.

Secondo un orientamento, lobbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni delledificio deriva, non dalla preventiva approvazione della spesa, ma dalla concreta attuazione dellattività di manutenzione, e sorge quindi per effetto dellattività gestionale concretamente compiuta, senza che rilevi la data della delibera di approvazione dellopera, avente una funzione meramente autorizzativa del compimento di una determinata attività di gestione da parte dellamministratore (Cass., Sez. 2^, 7 luglio 1988, n. 4467; Cass., Sez. 2^, 17 maggio 1997, n. 4393; Cass., Sez. 2^, 26 gennaio 2000, n. 857; Cass., Sez. 2^, 9 settembre 2008, n. 23345, in motivazione). Pertanto, nel caso di vendita di un appartamento sito in un edificio soggetto al regime del condominio, obbligato al pagamento delle spese è il proprietario nel momento in cui vengono eseguiti i lavori (Cass., Sez. 2^, 18 aprile 2003, n. 6323).

Un altro indirizzo, invece, identifica il momento di insorgenza dellobbligo con la delibera della spesa da parte dellassemblea condominiale: il condomino che vende l’immobile di sua esclusiva proprietà è tenuto a contribuire alle spese condominiali deliberate quando era ancora proprietario (Cass., Sez. 2^, 26 ottobre 1996, n. 9366; Cass., Sez. 2^, 2 febbraio 1998, n. 981).

In questa prospettiva, si precisa (Cass., Sez. 2^, 21 luglio 2005, n. 15288) che lobbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dellassemblea che approva le spese stesse e non a seguito della successiva delibera di ripartizione, volta soltanto a rendere liquido un debito preesistente, e che può anche mancare ove esistano tabelle millesimali, essendo in tal caso lindividuazione delle somme concretamente dovute dai singoli condomini il frutto di una semplice operazione matematica.

1.2. – In generale, il condomino è tenuto a contribuire nella spesa la cui necessità maturi e risulti quando egli è proprietario di un piano o di una porzione di piano facente parte del condominio: e siccome l’obbligo nasce occasione rei e propter rem, chi è parte della collettività condominiale in quel momento deve contribuire. Ad avviso del Collegio, la soluzione al quesito di diritto dipende dalla diversa origine della spesa alla quale il condomino deve contribuire.

Può trattarsi: (a) di spesa necessaria alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni delledificio o alla prestazione di servizi nellinteresse comune; (b) di spesa attinente a lavori che comportino una innovazione o che, seppure diretti alla migliore utilizzazione delle cose comuni od imposti da una nuova normativa, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere rilevante, superiore a quello inerente alla manutenzione ordinaria delledificio.

Nel primo caso la nascita dellobbligazione coincide con il compimento effettivo dell’attività gestionale mirante alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nellinteresse comune. Lobbligo insorge, ex lege, non appena si compia lintervento nel nome di unesigenza collettiva apprezzata dallorgano – lamministratore – nelle cui attribuzioni rientra “erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni delledificio e per lesercizio dei servizi comuni (art. 1130 c.c., n. 3). Sebbene queste spese siano normalmente precedute dal preventivo annuale approvato dallassemblea, la loro erogazione effettiva non è mera esecuzione della delibera assembleare: sia perchè per le attività comprese nellordinaria gestione condominiale l’appostazione di una somma nel bilancio preventivo ha la mera finalità di convalidare la congruità delle spese che il condominio prevede di dovere sostenere; sia perchè, come si ricava dallart. 1135 cod. civ., u.c. lamministratore – almeno in caso di urgenza (come ritiene Cass., Sez. 2^, 18 maggio 1994, n. 4831) o anche al di là di questa ipotesi (secondo lorientamento seguito da Cass., Sez. 2^, 18 agosto 1986, n. 5068) – deve e può predisporre gli atti e le opere di manutenzione e di esercizio dei servizi comuni anche quando quel preventivo non vi sia e lassemblea non si sia pronunciata. In questo senso è orientata la giurisprudenza di questa Corte (Sez. 2^, 21 maggio 1964, n. 1251), quando, da un lato, precisa che “lobbligo del condomino di pagare al condominio i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni o per lesercizio dei servizi comuni … deriva dalla gestione stessa dellamministratore”, e, dallltro, esclude che possa riconoscersi, in tal caso, valore di titolo esecutivo alla delibera assembleare di approvazione, la quale “ha valore non costitutivo ma meramente dichiarativo”. Diverso è il secondo caso (sub b). Per le opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni, le quali debbono essere preventivamente determinate dallassemblea nella loro quantità e qualità e nellimporto degli oneri che ne conseguono, la delibera condominiale che dispone lesecuzione degli interventi assume valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino. In tal caso, l’obbligo di contribuire alle spese discende, non dallesercizio della funzione amministrativa rimessa allamministratore nel quadro delle appostazioni di somme contenute nel bilancio preventivo, ma, direttamente, dalla delibera dellassemblea.

Ciò si ricava da una pluralità di indici normativi: dallart. 1104 cod. civ., dettato in materia di comunione ordinaria tale disposizione – imponendo a ciascun partecipante dicontribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla, maggioranza fa discendere, in taluni casi (allorchè la spesa importi innovazioni o sia determinata da esigenze di miglior godimento), lobbligo di contribuzione da una volontà collegiale; dallart. 1121 c.c., comma 2, che consente innovazioni gravose o voluttuarie insuscettibili di utilizzazione separata quando se ne assumano la spesa i condomini che, costituendo maggioranza, hanno voluto o accettato l’innovazione: in tal caso, appunto, dovrà sobbarcarsene la spesa “la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata”, mentre ne sarà esente colui che non ne ha deliberato (e quindi voluto) la realizzazione; dall’art. 1123 cod. civ., il quale, nel disciplinare la misura del contributo dei condomini, prevede, accanto alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni delledificio e per la prestazione dei servizi nellinteresse comune , quelle per le innovazioni deliberate dalla maggioranza.

1.3. – Da tanto deriva che, in caso di vendita di ununità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dellassemblea, sicchè, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dellatto di trasferimento dell’unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e lacquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. cod. civ.

1.4. – A questo principio di diritto si è correttamente attenuta la Corte dappello.

2.- Con il secondo mezzo si denuncia violazione e falsa applicazione dellart. 63 disp. att. c.p.c., comma 2, lamentando che la Corte territoriale non abbia riconosciuto in favore del venditore lindennizzo da arricchimento senza causa.

2.1. Il motivo è infondato.

Larricchimento senza causa presuppone lassenza di un titolo che, legalmente, lo giustifichi (Cass., Sez. 1^, 25 novembre 1978, n. 5540; Cass., Sez. 3^, 29 gennaio 2003, n. 1288; Cass., Sez. 1^, 7 agosto 2009, n. 18099), laddove nella specie il titolo esiste e va individuato nel criterio legale di ripartizione delle spese tra coloro che si succedano nella titolarità di un immobile soggetto al regime condominiale.

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