[…]
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 31.10.1991 […] e […], comproprietari di un appartamento compreso nell’edificio condominiale sito in Napoli, via […], assumevano che prima della assegnazione del suddetto immobile, avvenuta il 12.11,1957 a […], cui era succeduta la figlia […] dalla quale gli esponenti l’avevano acquistato con atto […] del 15.1.1981, la venditrice Cooperativa edilizia […] aveva provveduto a depositare agli atti del notaio […] di Napoli il regolamento condominiale del parco […], trascritto il 19.11.1957; tale strumento, espressamente richiamato nei singoli atti di assegnazione, tra i quali quello relativo al suddetto appartamento, prevedeva che una parte del terrazzo di copertura del fabbricato era riservato a stenditoio comune, e che la rimanente parte restava attribuita in uso esclusivo permanente agli assegnatari degli ultimi piani secondo quanto sarebbe risultato dai singoli atti di assegnazione. Gli attori, ritenuto che quali comproprietari di un appartamento all’ultimo piano dell’edificio “[…]” erano titolari dell’uso esclusivo del terrazzo soprastante e che il suddetto condominio aveva contestato tale pretesa, convenivano quest’ultimo dinanzi al Tribunale di Napoli chiedendo la declaratoria del diritto suddetto e di quello conseguente alla completa ed accurata manutenzione del terrazzo menzionato; chiedevano inoltre accertarsi la illegittimità della delibera assembleare che aveva inibito agli istanti i lavori di reimpermeabilizzazione del terrazzo medesimo.
Costituendosi in giudizio il condominio convenuto chiedeva il rigetto della domanda attrice e in via riconvenzionale, chiedeva dichiararsi la illegittimità dell’apertura di un vano di passaggio realizzato dalle controparti tra il loro appartamento e la cassa della scala di accesso al terrazzo, nonché dell’allacciamento degli impianti di acqua, luce e telefono dagli stessi realizzati tra il loro alloggio ed il torrino della suddetta scala, con conseguente condanna dell'[…] e della […] alla rimozione di tali opere ed al risarcimento del danno da liquidarsi in separata sede. Con sentenza del 10.4.1995 il Tribunale di Napoli accoglieva la domanda attrice e rigettava quella riconvenzionale. A seguito di gravame da parte del suddetto condominio cui resistevano l'[…] e la […], la Corte di Appello di Napoli con sentenza del 4.2.2000 rigettava la domanda proposta da questi ultimi con l’atto di citazione notificato il 31.10.1991 e, in accoglimento della domanda riconvenzionale formulata dal condominio, dichiarata la illegittimità dell’apertura del vano di passaggio realizzato dagli appellati tra il loro appartamento e la cassa delle scale di accesso al terrazzo, nonché degli allacciamenti degli impianti dell’acqua, della luce e del telefono tra il loro appartamento ed il torrino di tale cassa, ordinava la rimessione in pristino dello stato dei luoghi a cura e spese dell'[…] e della […].
Il giudice di appello, aderendo al convincimento già espresso dalla medesima Corte territoriale in una fattispecie ritenuta analoga, affermava che l’espressione “secondo risulterà dai singoli atti di assegnazione” contenuta nell’art. 1 del regolamento condominiale convenzionale, interpretata correttamente, comportava che l’attribuzione in uso esclusivo di parte del terrazzo di copertura dell’edificio agli assegnatari degli ultimi piani sarebbe avvenuta soltanto tramite l’atto di assegnazione, unico ad avere natura ed efficacia di atto attributivo della proprietà; orbene, poiché nella fattispecie tale attribuzione non era stata menzionata nell’atto di assegnazione stipulato con la […], doveva concludersi che il diritto all’uso esclusivo del terrazzo non era stato attribuito a quest’ultima da parte della cooperativa.
Il giudice di appello riteneva quindi che dalla insussistenza del preteso diritto di uso esclusivo del terrazzo da parte dell'[…] e della […] conseguiva la rimozione delle opere da costoro eseguite sulla scala di accesso al terrazzo e sul relativo torrino. Per la cassazione di tale sentenza l'[…] e la […] hanno proposto un ricorso affidato a cinque motivi; il Condominio …] non ha svolto attività difensiva in questa sede.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo i ricorrenti, denunciando violazione e falsa applicazione dell’art. 1362 c.c. nonché vizio di motivazione, assumono che la sentenza impugnata, nell’interpretare il complesso di atti che hanno determinato l’attribuzione a […] dell’appartamento sito in Napoli, […], si è limitata ad una lettura di essi meramente letterale, trascurando l’effettiva volontà delle parti; in tal senso l’espressione “Secondo risulterà dai singoli atti di assegnazione” contenuta nel regolamento condominiale avrebbe dovuto essere intesa nel senso che gli atti di assegnazione avrebbero dovuto limitarsi ad individuare gli aventi diritto all’uso esclusivo permanente di una parte del terrazzo di copertura del fabbricato condominiale; ne’ del resto, secondo l’assunto dei ricorrenti, è stato sufficientemente considerato che il menzionato regolamento condominiale, recepito nei singoli atti di assegnazione, costituiva presupposto e parte integrante dei suddetti atti.
I ricorrenti infine rilevano che, contrariamente alle affermazioni rese sul punto dal giudice di appello, gli atti di assegnazione degli alloggi di una cooperativa edilizia, nella quale i soci sono contitolari dell’intero patrimonio sociale, non determinano alcun trasferimento da un soggetto giuridico ad un altro, ma si limitano ad individuare la porzione di patrimonio da attribuire a ciascun socio.
Con il secondo motivo i ricorrenti, deducendo omessa motivazione su un punto decisivo della controversia, rilevano che la Corte territoriale, lungi dal sorreggere la propria decisione con autonome argomentazioni, si è limitata a richiamare un’altra sentenza della Corte di Appello di Napoli pronunciata in un giudizio, avente un oggetto simile ma non identico al presente, instaurato tra il Condominio di via […] in Napoli ed altro condomino, nel quale tra l’altro non vi era stata la individuazione della porzione di terrazzo da annettere all’appartamento, contrariamente invece a quanto era emerso nella presente fattispecie; i ricorrenti rilevano poi quale motivo di nullità della sentenza impugnata il fatto che nel suo dispositivo si fa riferimento erroneamente al Condominio di via […], riguardante l’altro giudizio sopra richiamato, invece che al Condominio di via […] nella quale è compreso l’appartamento di proprietà degli esponenti.
Con il terzo motivo l'[…]e la […] censurano la sentenza impugnata per omessa motivazione, per non aver considerato, quale elemento ulteriore di valutazione, che le tabelle millesimali costituivano parte integrante del regolamento di condominio e dell’atto di assegnazione, e che il valore millesimale attribuito all’appartamento degli esponenti costituiva una ulteriore conferma che la proprietà di tale immobile comportava altresì l’uso esclusivo del sovrastante terrazzo.
Le enunciate censure, da esaminare contestualmente per ragioni di connessione, sono infondate.
La sentenza impugnata ha rilevato, alla luce dell’esame dell’art. 1 del regolamento condominiale avente natura contrattuale, che l’attribuzione in uso esclusivo di parte del terrazzo di copertura dell’edificio condominiale agli assegnatari degli ultimi piani sarebbe avvenuta soltanto attraverso gli atti di assegnazione, unici ad avere efficacia traslativa, così interpretando l’espressione “secondo risulterà dai singoli atti di assegnazione” contenuta nel menzionato art. 1; da tale premessa il giudice di appello ha escluso l’esistenza del diritto all’uso esclusivo del terrazzo comune da parte dell'[…] e della […], quali proprietari di un appartamento compreso nell’edificio condominiale di via […] in Napoli, in assenza di una attribuzione di tal genere nel relativo atto di assegnazione dell’immobile suddetto.
Il giudice d’appello ha quindi offerto una interpretazione del regolamento condominiale convenzionale sorretta da motivazione congrua e priva di vizi logici, in ordine alla quale i ricorrenti si limitano a prospettare una diversa individuazione della volontà delle parti, trascurando di considerare i limiti entro i quali è sindacabile in sede di legittimità l’interpretazione di un regolamento contrattuale di condominio da parte del giudice di merito, limiti connessi alla interpretazione dei contratti e che dunque implicano violazione dei canoni di ermeneutica oppure vizi logici attinenti alla motivazione (vedi “ex multis” in tal senso Cass. 14.7.2000 n. 9355); nella fattispecie, invece, i ricorrenti, nel ritenere che il diritto all’uso esclusivo di parte del terrazzo condominiale da parte degli assegnatari dell’ultimo piano fosse autonomamente previsto nel regolamento condominiale, esauriscono le loro censure nei confronti della sentenza impugnata lamentando una mera applicazione da parte del giudice di appello del criterio di interpretazione letterale, senza peraltro specificare le modalità concrete attraverso le quali sarebbe stato violato tale canone ermeneutico; a tal proposito, anzi, deve ricordarsi l’orientamento consolidato di questa Corte secondo cui nella interpretazione del contratto il giudice di merito, ove ritenga di aver ricostruito la volontà delle parti sulla base delle espressioni letterali usate, non ha l’obbligo di fare ricorso agli ulteriori criteri ermeneutici (Cass. 18, 7.2000 n. 9438; Cass. 20.8.2002 n. 12268). Il convincimento della sentenza impugnata, d’altra parte, è confortato dal rilievo, ineccepibile sul piano giuridico, che l’attribuzione dell’uso esclusivo del terrazzo comune ai singoli condomini sarebbe stato possibile soltanto mediante l’atto di assegnazione dell’alloggio unico ad avere natura ed efficacia di atto attributivo della proprietà.
Il diverso convincimento in proposito espresso dai ricorrenti, che riconoscono agli atti di assegnazione degli alloggi di una cooperativa edilizia soltanto la funzione di individuare la porzione di patrimonio da attribuire a ciascun socio, è frutto di una non corretta configurazione dei due distinti rapporti che si instaurano tra il socio di una cooperativa e la cooperativa medesima, avendo l’una natura associativa, come tale conseguente all’adesione al contratto sociale ed alla acquisizione della qualità di socio, l’altro invece derivando dal contratto bilaterale di scambio, cosicché l’acquisto da parte dei soci della proprietà dell’alloggio per la cui realizzazione l’ente sia stato costituito passa attraverso la stipulazione di un contratto di scambio la cui causa è del tutto omogenea a quella della compravendita (Cass. 16.4.2003 n. 6016); tale rilievo, tra l’altro, spiega il consolidato orientamento giurisprudenziale di questa Corte per il quale la domanda di esecuzione specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c. può essere proposta anche nei confronti di una società cooperativa che abbia come oggetto sociale la costruzione di alloggi da assegnare ai soci, di fronte al rifiuto della società di prestare il consenso all’atto traslativo della proprietà dell’immobile al socio assegnatario (Cass. 24.1.1997 n. 752). A tal punto occorre poi osservare, riguardo alla censura in ordine ad una pretesa nullità della sentenza impugnata per l’errata indicazione nel dispositivo del Condominio di […] invece che Palazzina […], che semmai tale circostanza avrebbe potuto legittimare il procedimento di correzione della sentenza medesima per errore materiale, e non certo una censura in tale sede, atteso che l’art. 360 n. 4 c.p.c. presuppone una nullità della sentenza ai sensi dell’art. 161 c.p.c. o per derivazione da nullità intervenuta nel procedimento, ipotesi non prospettate nella fattispecie.
Infine deve rilevarsi con più specifico riferimento al terzo motivo di censura, che correttamente il giudice di appello, nell’attribuire alle tabelle millesimali soltanto un valore indiziario del diritto all’uso esclusivo del terrazzo condominiale da parte dell'[…] e della […], ha ritenuto superflua ogni ulteriore considerazione al riguardo all’esito della accertata insussistenza di tale diritto alla luce delle argomentazioni precedentemente svolte. Con il quarto motivo i ricorrenti, deducendo violazione dell’art. 1102 c.c. e vizio di motivazione, censurano la sentenza impugnata per
aver condannato gli esponenti alla rimozione delle opere da essi eseguite; premesso che il giudice di appello non avrebbe espresso le ragioni di tale statuizione, l'[…] e la […] rilevano che, pur volendo ritenere che gli istanti non siano titolari del diritto di uso esclusivo del terrazzo, gli stessi ne sono comproprietari;
aggiungono di aver aperto un vano che dal proprio appartamento immette nella scala di accesso al terrazzo che ha un altro vano di accesso dal pianerottolo condominiale.
La censura è infondata.
Anzitutto si rileva che, contrariamente all’assunto dei ricorrenti, la sentenza impugnata ha spiegato le ragioni che hanno condotto, in accoglimento della domanda riconvenzionale proposta dal Condominio, alla condanna dell'[…] e della […] alla rimozione delle opere da essi eseguite sulla scala di accesso al terrazzo (ovvero un vano di collegamento diretto tra tale scala ed il loro appartamento oltre quello normale in uso a tutti i condomini) e sul relativo torrino (ovvero il collegamento di tubi di acqua calda e fredda e di fili elettrici e telefonici): è stato infatti chiarito che tale statuizione conseguiva alla ritenuta insussistenza del diritto degli attuali ricorrenti all’uso esclusivo del terrazzo comune, cosicché le opere suddette, presupponenti proprio tale diritto, si erano rivelate illegittime.
Ciò premesso, deve poi aggiungersi che il profilo di censura contenuto nel motivo in esame secondo cui le opere suddette realizzate dall'[…] e dalla […] sarebbero giustificate comunque dalla loro qualità di comproprietari del terrazzo e della scala di accesso ad esso, introduce una questione non trattata nella sentenza impugnata che implica un accertamento di fatto (ovvero la compatibilita delle opere realizzate con il diritto degli altri condomini di uso della cosa comune); pertanto i ricorrenti, al fine di evitare una statuizione di inammissibilità per novità della censura, avevano l’onere, in realtà non assolto, non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione dinanzi al giudice di merito, ma anche di indicare in quale atto del giudizio precedente lo avessero fatto, onde dar modo a questa Corte di controllare “ex actis” la veridicità di tale asserzione prima di esaminare nel merito la questione stessa (vedi “ex plurimis” Cass. 6.4.2001 n. 5149; Cass. 17.5.2001 n. 6766). Con il quinto motivo i ricorrenti, denunciando violazione e falsa applicazione degli articoli 1065 – 1067 c.c. nonché vizio di motivazione, lamentano il mancato esame da parte della Corte territoriale delle argomentazioni svolte dagli esponenti nel corso della fase di merito con riferimento alla scala di accesso al terrazzo, da ritenersi legittima anche in base alle richiamate disposizioni del codice civile in materia di esercizio delle servitù.
La censura è inammissibile in quanto prospetta una questione, che presuppone un accertamento di fatto, non trattato nella sentenza impugnata; è quindi sufficiente riportarsi alle argomentazioni in proposito svolte in occasione dell’esame del quarto motivo, sottolineando che, alla luce dell’indirizzo giurisprudenziale ivi richiamato, non è sufficiente la generica deduzione dei ricorrenti di aver svolto la questione “nel corso della fase di merito” senza indicare specificatamente l’atto del giudizio nel quale lo avrebbero fatto.
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