[…]
Svolgimento del processo
[…] con atto di citazione del 18 novembre 1997 conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Siracusa […]. L’attore esponeva che con contratto preliminare del … 1986 […], costruttore, prometteva di vendergli al prezzo di £. 47.000.000 un appartamento posto al piano seminterrato dello stabile sito in … ed un box sottostante al suddetto appartamento. Era stato corrisposto l’acconto di £.20.000.000, mentre si era convenuto che il saldo sarebbe stato corrisposto alla stipula dell’atto definitivo di compravendita da effettuarsi entro il mese di … del 1986. Gli immobili di cui si è appena detto sono stati consegnati nel mese di … 1987, ma il contratto definitivo non era stato possibile stipularlo per i gravi difetti edilizi contestati dal Comune … al […]. In particolare, l’appartamento promesso in vendita nel progetto approvato figurava come magazzino e il Comune aveva ordinato a […] la demolizione delle opere abusive. L’attore chiedeva invano la stipula del contratto definitivo, previa regolarizzazione della situazione edilizia. Esponeva, ancora, l’attore che lo stesso aveva provveduto a chiedere ed aveva ottenuto la concessione in sanatoria dell’appartamento in questione, spendendo la somma di £.12.000.000 e ciò nonostante, il convenuto non aveva voluto vendergli i suddetti immobili. Ciò premesso, l’attore chiedeva che, ai sensi dell’art. 2932 cc., fosse emessa sentenza che tenesse luogo al contratto non concluso trasferendo all'[…] l’appartamento e il garage oggetto del contratto preliminare di vendita, decurtando il residuo prezzo della somma di £. 12.000.00 sborsata per la sanatoria edilizia con l’invito al convenuto di acquisire il certificato di abitabilità e di liberare il box dalle ipoteche e dal pignoramento. Si costituiva in giudizio […], il quale deduceva che l’immobile era stato puntualmente offerto nel mese di … del 1986, ma, su richiesta dell’attore, erano stati effettuati dei lavori fuori capitolato per lire 1.467.500 oltre l’ Iva e che, conseguentemente, l’appartamento era stato consegnato nel gennaio del 1987, contestava che non fosse possibile stipulare l’atto di compravendita, tant’è che altri appartamenti dello stabile erano stati venduti. Aggiungeva, altresì, che con atto pubblico del … 1988 era stato stipulato con il Credito … mutuo concesso per la costruzione dell’edificio e che la quota accollatasi dall'[…] ammontava in lire 29.192.157, di cui lire 6.755.778 erano state sborsate dal […] a copertura di ratei scaduti. Assumeva infine che non poteva esser emessa sentenza ex art. 2932 cc., subordinandola a condizioni non presenti nel contratto preliminare. Precisava che il rigetto da parte del Sindaco del piano di variante edilizia era stato impugnato davanti al Tar, che aveva accolto il ricorso e che, illegittimamente, il Comune … non aveva ancora dato esecuzione. Pertanto, il condono edilizio immotivatamente era stato chiesto dall'[…]. Il certificato di abitabilità sarebbe stato rilasciato dal Comune come prassi dopo alcuni anni. Ciò premesso chiedeva il rigetto delle domande tutte avanzate da […] che fosse dichiarata la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento di […] e lo stesso venisse condannato alla restituzione dei beni nonché al risarcimento di tutti i danni subiti e a pagare la somma di lire 1.467.000 per lavori extracapitolato. Il Tribunale di Siracusa con sentenza n. 427 del 2004, ritenuto l’inadempimento del […], e la mancata prova circa l’assunzione da parte dell'[…] di quota di mutuo frazionato, emetteva sentenza che tenesse luogo al contratto non concluso e per l’effetto trasferiva gli immobili di cui si dice, condizionava l’effetto traslativo al pagamento del residuo prezzo di lire 27.000_000, condannava […] al pagamento di lire 12.000.000 compensava i due crediti suddetti, invitava il […] a far rilasciare il certificato di abitabilità, condannava lo stesso al pagamento delle spese giudiziali. Avverso questa sentenza interponeva appello […], chiedendone la riforma. Si costituiva […] resistendo al gravame e in via incidentale chiedeva l’esclusione della vendita del box perché medio tempore era stato venduto all’asta.
La Corte di appello di Catania, con sentenza n. 635 del 2011, in parziale riforma della sentenza impugnata, escludeva dall’oggetto del trasferimento (da […] ad […]) il box e riduceva ad €. 4.131.65 la somma che l'[…] avrebbe dovuto corrispondere al […]. Condannava […] al pagamento delle spese del secondo grado. Anche la Corte etnea ha accertato l’inadempimento del […], ha ritenuto corretto il comportamento di […] di aver provveduto ad ottenere la sanatoria dell’immobile che, diversamente, sarebbe ancora urbanisticamente irregolare e, pertanto, insuscettibile di concessione di abitabilità. Pertanto, la sentenza del Tribunale, in ordine al trasferimento dei beni oggetto del contratto preliminare di cui si dice, andava confermata ad eccezione del trasferimento del box, essendo stato lo stesso venduto all’asta. La cassazione di questa sentenza è stata chiesta da […] con ricorso affidato a due motivi. […] quale erede legittima del […] ha resistito con controricorso.
Motivi della decisione
1.= Con il primo motivo di ricorso […] lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1321 e 2932 cc. (con riferimento all’art. 360 n. 3 cpc.). Secondo il ricorrente, la Corte distrettuale avrebbe disposto l’esecuzione in forma specifica dell’atto di vendita non concluso, avallando una pratica di sanatoria unilateralmente decisa e arbitrariamente intrapresa dal promittente acquirente e a condizioni non previste nel preliminare e, dunque, in violazione di norme che regolano la materia contrattuale ed, in particolare, in violazione del combinato disposto degli artt. 1321 e 2932 cc. In particolare, la Corte distrettuale, sempre secondo il ricorrente, disponendo il trasferimento della proprietà dell’immobile e ponendo contestualmente a carico del […] l’esborso di lire 12.000.000 sostenuto da […] per la pratica di sanatoria (che viene dal Tribunale posta in compensazione con il maggior credito vantato da […] nei confronti di […]) il giudice di merito avrebbe violato le norme regolatrici dei contratti ed, in particolare, la disposizione secondo cui il contratto si basa fondamentalmente sull’accordo delle parti e la norma che prevede la possibilità di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto conferendo al magistrato il potere disporre con sentenza gli effetti del contratto non concluso nel pieno rispetto ed in esecuzione della volontà espressa dalle parti e dalle clausole dalle stesse sottoscritte e non inserendo avallando e/o aggiungendo condizioni non pattuite.
1.1.= Il motivo è infondato essenzialmente perché non coglie la ratio decidendi della sentenza impugnata.
Va qui, preliminarmente, osservato che il Tribunale prima e la Corte distrettuale dopo, sono stati chiamati a delibare due profili di una stessa vicenda avente origine dal contratto preliminare di vendita intercorso tra le parti che, seppure connessi, sono, e sono stati tenuti distinti: a) un primo profilo attiene la richiesta di […] di sentenza ex art. 2932 cc. che producesse gli effetti del contratto non concluso; b) l’altro attiene alla richiesta di […] di essere rimborsato delle spese sostenute per il rilascio della concessione edilizia in sanatoria pari a lire 12.000.000, chiedendo che tale rimborso fosse compensato parzialmente con il prezzo ancora dovuto. La Corte distrettuale ha esaminato entrambi questi profili, e con motivazione ampia ed esaustiva, ha ritenuto di accogliere entrambe le domande, nonché la richiesta di compensazione, sulla quale, comunque non vi è alcuna censura.
A ) Come ha avuto modo di chiarire la Corte distrettuale, fondate e persuasive, pertanto, da condividere, erano le ragioni per le quali il primo giudice aveva ritenuto l’inadempimento del […] ed aveva accolto la domanda ex art. 2932 cc. Dell'[…] riconoscendogli anche il diritto ad essere rimborsato delle spese affrontate per ottenere la sanatoria edilizia dell’appartamento oggetto di preliminare. Infatti, il primo Giudice, afferma la Corte distrettuale, correttamente ha osservato che con ordinanza del … 1987 il Sindaco aveva già ordinato la demolizione del piano seminterrato ove si trovava l’appartamento promesso in vendita ad […] e ciò perché adibito non a magazzini, come era previsto nella concessione edilizia, ma ad appartamenti. E correttamente ha desunto da tale circostanza che l’appartamento promesso in vendita non avrebbe neanche potuto ottenere per tale difformità il certificato di abitabilità Sicché, in ragione di ciò, la Corte distrettuale ha affermato l’inadempimento del […], e, l’intervento, valutato come necessario, per così dire sostitutivo dell'[…] al fine di sanare l’irregolarità urbanistica dell’immobile di cui si dice. Con l’ulteriore conseguenza di affermare il diritto di […] di essere rimborsato della relativa spesa di lire 12 milioni con l’esclusione di ogni forma risarcitoria a favore del […]. La Corte distrettuale ha aggiunto, altresì, che il contrasto dell’immobile con la concessione edilizia che ne autorizzava l’edificazione era elemento che evidenziava l’inadempimento del promittente venditore posto che esponeva il promissario acquirente al rischio di vedersi ordinata la demolizione dell’immobile. Così come, precisava che […] legittimamente, ai sensi dell’art. 1460 cc., si era rifiutato di stipulare il contratto definitivo di compravendita cui era collegato il pagamento del saldo del prezzo della stessa compravendita. Ed, infine, la Corte distrettuale accertato che nelle more si era verificato un fatto nuovo e, cioè, che il garage anch’esso oggetto della pronuncia ex art. 2932 cc. era stato venduto all’asta in sede esecutiva, era impossibile il trasferimento, concludeva di accogliere la domanda ex art. 2932 cc in ordine all’appartamento e non anche al box, decurtando il prezzo concordato del valore del box e, sottoponendo il trasferimento alla condizione che venisse versato il saldo del prezzo, cosi come indicato a seguito della decurtazione di cui si dice. E’ di tutta evidenza, che la decisione della Corte distrettuale appare non solo esaustiva e corretta ma coerente con la normativa ed i principi relativi alla materia, così come sono state individuati dalla giurisprudenza anche di questa Corte. Infatti, va qui osservato che, come è stato affermato da questa Corte in altre occasioni: quando la promessa di vendita abbia per oggetto una cosa che risulti poi di estensione minore da quella pattuita, per essere la rimanente parte di proprietà di un terzo, il promissario acquirente può esperire l’azione di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo, chiedendo contestualmente e cumulativamente la riduzione del prezzo, tenuto conto che, il particolare rimedio offerto dalla norma dell’art. 2932 cod. civ., non esaurisce la tutela della parte adempiente, secondo i principi generali dei contratti a prestazioni corrispettive, e che una pronuncia del giudice, che tenga luogo del contratto non concluso, fissando un prezzo inferiore a quello pattuito con il preliminare, configura un legittimo intervento riequilibrativo delle contrapposte prestazioni, rivolto ad assicurare che l’interesse del promissario alla sostanziale conservazione degli impegni assunti non sia eluso da fatti ascrivibili al promittente. (Cass. n. 1741 del 14/03/1986; n. 4529 del 2001).
Vale nel caso di specie anche il principio, più volte espresso da questa Corte, secondo il quale allorché in base all’accordo contenuto nel contratto preliminare le parti abbiano previsto il pagamento del prezzo (o del residuo prezzo) contestualmente alla stipulazione del contratto definitivo di compravendita, ai fini dell’esecuzione dell’obbligo di concludere il contratto, a norma dell’art. 2932 cod. civ, è sufficiente la semplice offerta della prestazione – che può essere validamente fatta in tutto il corso del giudizio – in qualsiasi forma idonea a manifestare la volontà di adempiere, affinché la sentenza costitutiva possa essere senz’altro emessa, ponendo il pagamento del prezzo, soltanto come condizione per il verificarsi dell’effetto traslativo derivante dalla pronuncia.
Ciò posto, è di tutta evidenza che la Corte distrettuale, contrariamente a quanto sostenuto dal ricorrente, ha deciso secondo diritto e, soprattutto, non ha sottoposto il trasferimento a condizioni diverse da quelle contenute nel contratto preliminare, tutt’al più, e legittimamente, ha riequilibrato il contenuto contrattuale tenuto conto delle emergenze dovute a colpa del promittente venditore.
1.2.= B) Corretta è, altresì, la decisione di riconoscere ad […] il diritto al rimborso delle spese sostenute per la concessione edilizia in sanatoria. Come afferma la dottrina più attenta, che il Collegio condivide, posto che il regime della concessione edilizia è del tutto diversificato, quanto a presupposti ed elementi propri, da quello della sanatoria, va affermato che legittimati all’istanza di condono edilizio sono, oltre coloro che hanno titolo a richiedere la concessione edilizia/permesso di costruire, anche il promissario acquirente o il conduttore e, più in generale, tutti coloro che vi abbiano interesse, senza il necessario consenso ed anche, al limite, contro la volontà del proprietario del bene. Pertanto, contrariamente a quanto sostenuto dal ricorrente, […] era pienamente legittimato, in quanto promissario acquirente, a chiedere la concessione edilizia in sanatoria al fine di sanare l’irregolarità urbanistica dell’immobile promessogli in vendita ed evitare definitivamente il rischio di un’eventuale demolizione. A sua volta, posto che, come evidenzia la stessa sentenza impugnata, alla luce delle pattuizioni contrattuali [..] non era tenuto a subire il costo della concessione edilizia in sanatoria, correttamente la Corte distrettuale ha riconosciuto allo stesso il diritto ad essere rimborsato delle spese sostenute.
2.= Con il secondo motivo il ricorrente lamenta l’omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio (con riferimento all’art. 360 n. 5 epe). Secondo il ricorrente, la valutazione del box effettuata dalla Corte distrettuale, oltre che inverosimile (trattasi di un box di appena 13 mq), sarebbe priva di riscontro tecnico. In particolare, la Corte sottolinea che il box auto il cui valore commerciale non è particolarmente elevato in quanto collocato in piccolo centro e che l’appartamento di non vaste dimensioni è collocato in un piano seminterrato e, quindi, di non particolare pregio giunge poi contraddittoriamente a valutare il box nell’entità del 15% rispetto all’intero valore compravenduto, senza dare alcuna spiegazione del perché il box rappresenterebbe il 15% del valore immobiliare. Tutt’al più, secondo il ricorrente, su un totale immobiliare di mq … il box di mq … equivarrebbe al 4,2% dell’intero valore degli immobili oggetto della promessa vendita. E in questa stima non si sarebbe tenuto conto che […] aveva goduto il possesso del box per oltre 18 anni senza nulla corrispondere, mentre il […] continuava a pagare il mutuo.
B) Erroneamente il Tribunale aveva rigettato la richiesta di pagamento dei lavori extra capitolato eseguiti a favore dell'[…] adducendo l mancanza di prova circa l’effettiva esecuzione. Epperò, il Tribunale non aveva ammesso i mezzi di prova richiesti. La richiesta veniva riproposta in appello e la Corte distrettuale ha ritenuto che il […] aveva posto in essere un comportamento (sollecitazione della definizione della causa) che equivaleva a rinuncia alle prove. Piuttosto le prove erano state dal […] tempestivamente e ritualmente richieste e mai rinunciate. Lo stesso, richiamando le conclusioni di cui alla comparsa di risposta, ha di fatto reclamato ancora una volta l’assunzione dei mezzi di prova che gratuitamente con infondate motivazioni, gli sono state negate sia in I grado che in II grado.
2.1.= Il motivo è infondato, essenzialmente perché si risolve nella richiesta di una nuova e diversa valutazione dei dati processuali non proponibile nel giudizio di cassazione, se, come nel caso in esame, la valutazione effettuata dalla Corte distrettuale non presenta vizi logici e/o giuridici. Infatti, la Corte distrettuale è giunta alla determinazione del prezzo del box in lire 7.000.000, con adeguata valutazione equitativa sorretta da motivazione convincente e da argomenti congrui e coerenti ed esponendo adeguatamente le ragioni del suo convincimento. Come ha avuto modo di chiarire la Corte distrettuale (…) poiché il preliminare prevedeva un prezzo cumulativo di lire 47 milioni deve in via equitativa, ritenersi, tenuto conto che si tratta di un box auto il cui valore commerciale non è, particolarmente elevato, in quanto collocato in un piccolo centro e che l’appartamento, di non vaste dimensioni, è collocato in un piano seminterrato e, quindi, di non particolare pregio, che il prezzo complessivo sia proporzionalmente imputabile al garage in misura del 15% pari a lire 7.000,000(….). Alle dette valutazioni, il ricorrente contrappone le proprie, ma della maggiore o minore attendibilità di queste rispetto a quelle compiute dal giudice del merito non è certo consentito discutere in questa sede di legittimità, ciò comportando un nuovo esame del materiale delibato che non può avere ingresso nel giudizio di cassazione.
B) Infondato è anche il profilo del motivo che riguarda i rigetto della domanda proposta da […] per il pagamento di lavori extra capitolato, ed, essenzialmente, perché il ricorrente non tiene conto che la sentenza impugnata ha già esaminato e valutato le stesse osservazioni, riproposte in questa sede ed ha ritenuto, con motivazione priva di vizi logici e/o giuridici, che il [..] con il suo comportamento, non avendo richiesto la revoca delle ordinanze con e quali il Tribunale aveva disatteso la richieste istruttorie, ha prestato acquiescenza ai suddetti provvedimenti (ordinanze) e, sollecitando la decisione della causa, aveva mantenuto un comportamento, che equivale a rinuncia alla prove richieste, aspetti questi che non sono stati adeguatamente censurati. Come afferma la sentenza impugnata: (….) il […] (in primo grado), nel precisare le conclusioni non avrebbe sollecitato le prove di cui aveva chiesto la loro ammissione e non avrebbe neppure chiesto la revoca dei provvedimenti (ordinanze) che avevano disatteso le predette istanze istruttorie, limitandosi a concludere riportandosi in via generica e sintetica alla comparsa di risposta e richiedendo che la causa fosse posta in decisione con l’ammissione dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle successive repliche. E di più, la Corte distrettuale, ha avuto modo di precisare che neanche con l’atto di appello il […] ha censurato le ordinanze di cui si è detto in relazione alle ragioni che le sorreggevano. E, comunque, la prova non avrebbe potuto essere ammessa in appello perché è consolidato il principio secondo il quale, quando le prove debbono ritenersi abbandonate in primo grado esse non potranno essere riproposte in appello. In definitiva, il ricorso va rigettato […]