[…]
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione 22.1.1988 i coniugi […] convenivano davanti al tribunale di Sulmona […] deducendo: che con atto 10.11.80 avevano acquistato dai convenuti costruttori, un appartamento sito in edificio condominiale, nel comune di […]; che l’area circostante l’edificio condominiale, rimasta di proprietà dei venditori, era gravata di servitù di passaggio a favore dei condomini; che tale servitù, nell’estate del 1985, era stata, in pratica, eliminata dai convenuti i quali avevano costruito un garage in aderenza al muro perimetrale, lungo tutto il lato a monte dello stabile; che gli stessi convenuti sopra il solaio di copertura del garage avevano costruito un manufatto di circa 40 mq. con due ingressi, a distanza di circa 4 m. dal muro perimetrale dell’edificio, nonché a ridosso del muro perimetrale, a circa un metro sotto un balcone ed una finestra degli attori, avevano costruito altri due piccoli manufatti; che tutte le suddette costruzioni non rispettavano le norme sulle distanze e quelle del piano regolatore e del regolamento edilizio del comune di […].
Chiedevano, pertanto, la condanna dei convenuti alla demolizione dei manufatti ed al risarcimento dei danni previa declaratoria esistenza della servitù di passaggio.
I convenuti, costituitisi, contestavano la domanda asserendo che il garage era stato edificato sotto il piano di campagna, dove in passato esisteva un terrapieno; e che gli altri manufatti costruiti in aderenza, non erano soggetti a distanze legali.
Chiedevano, quindi, il rigetto della domanda ed in via riconvenzionale la condanna degli attori al rimborso pro quota del costo del muraglione di contenimento da essi convenuti costruito sul lato a monte dell’edificio, dove non esisteva servitù di passaggio. Disposta C.T.U. ed escussi testi, il Tribunale di Sulmona con sentenza 27 marzo 1993 ritenuto che il garage era completamente interrato; che degli altri manufatti solo quello posto sotto il balcone degli attori violava le distanze dalle vedute, non rientrando gli altri sotto la disciplina del P.R.G. di […] alla data del 31.3.83 di scadenza della domanda di condono, ne’ violando essi alcuna servitù di passaggio, che su quel lato non poteva essere esercitata per la presenza del terrapieno poi sbancato, condannava i convenuti a demolire solo il manufatto destinato a centrale termica posto a distanza illegale dalla veduta attrice; respingeva la domanda riconvenzionale dei convenuti perché il muraglione era di loro esclusiva proprietà. Su appello principale dei coniugi […] che insistevano per la demolizione di tutti i manufatti ed il risarcimento danni, ed appello incidentale dei coniugi […] che si opponevano alla demolizione della centrale termica, la Corte d’appello de L’Aquila, con sentenza 20 agosto 1998, in parziale riforma, condannava il […] e […] a demolire i manufatti costruiti sul terrazzo di copertura del garage, nonché al risarcimento del danno, in solido fra loro ed a favore degli appellanti principali, liquidato equitativamente in L.3.000.000; rigettava l’appello incidentale, compensava per un terzo le spese giudiziali, ponendo i restanti due terzi a carico del […] e della […].
Afferma la corte d’appello, con riferimento all’eccepita inammissibilità dell’impugnazione a causa della proposizione di domande nuove, che essa non vi è stata in appello, avendo gli appellanti principali chiesto di demolire tutto ciò che era sorto al posto del terrapieno.
Acquisito come dato fermo, in base alla consulenza sugli aerofotogrammi, che al 30.9.85 ne’ il garage a p.t. (e non completamente interrato come invece affermava il Tribunale) ne’ il ripostiglio e le centrali termiche esistevano; afferma la corte d’appello che i manufatti costruiti successivamente a quella data, dopo lo sbancamento del terrapieno a monte dell’edificio condominiale, rientrano nella disciplina di cui al P.R.G. del Comune di […] approvato il 18.7.84 e sono stati condonati ex art. 41 l.47/85; che il solo garage può ritenersi completamento
dell’edificio condominiale e potrebbe avere funzione di ottemperanza alle norme sui parcheggi obbligatori; che il garage perpetua l’impedimento a fruire della servitù di passaggio intorno all’edificio condominiale, servitù di cui mai si era usufruito per impossibilità o eccessiva difficoltà a superare il terrapieno; che sussistendo solo un interesse legittimo all’applicazione del P.R.G. e non un diritto soggettivo, la corte d’appello non ritiene di applicare la concessione in sanatoria del Comune di […] per il ripristino del terrapieno e quindi decide di salvare dalla demolizione il garage ed il terrazzo sovrastante.
Viceversa, quanto ai manufatti eretti sul solaio di copertura del garage, essi costruiti in violazione degli artt. 873, 907 c.civ., 22 delle N.T.A. del P.R.G. del Comune di […] vanno, per la corte d’appello demoliti, per essere il ripostiglio posto a m.6 anziché a 10 dal muro perimetrale dell’edificio ed i due vani per caldaie termiche a meno di tre metri in verticale sotto il balcone e la finestra dei […]; con conseguente rigetto dell’appello incidentale.
Quanto alle spese giudiziali, la Corte d’appello ritiene che realizzi un giusto equilibrio la compensazione di un terzo, rimanendo i restanti due terzi a carico degli appellanti incidentali.
Avverso tale sentenza propongono ricorso principale in cassazione il […] e la […], che hanno depositato anche memoria. Resistono con controricorso e ricorso incidentale il […] e la […]. Rispondono con controricorso al ricorso incidentale il […] e la […].
MOTIVI DELLA DECISIONE
Deducono i ricorrenti principali […] e […] a motivi di impugnazione:
1)- la violazione degli artt. 873, 869, cod. civ., la violazione del regolamento edilizio e del P.R.G. del comune di […], nonché degli artt. 1058, 1063 e ss., 1074 e ss., cod. civ. – per avere la corte d’appello sul presupposto che il garage ed i tre manufatti sovrastanti il garage, non erano ancora costruiti alla data del 30.9.1985 e, quindi, che il P.R.G. applicabile alla fattispecie era quello di […] del 1984, prevedente la distanza di m.10 fra le costruzioni, o la costruzione in aderenza con il consenso del proprietario del muro di appoggio (che nella specie mancava), erroneamente:
A) disapplicato tale normativa ritenendo il garage completamento dell’edificio, con funzione (in ipotesi) di ottemperanza alle norme sui parcheggi obbligatori; introducendo in tal modo nel giudizio, una ipotesi estranea al processo;
B) affermato che il garage perpetuava l’impedimento di fatto di usufruire della servitù, per l’impossibilità (e non estrema difficoltà) di superare il terrapieno; senza considerare che, in tal caso, l’art.1074 esclude l’estinzione della servitù, salvo il decorso del termine prescrizionale, nella specie non maturato;
C) fatto riferimenti incomprensibili alla concessione in sanatoria del Comune di […], decidendo di non applicarla e quindi di non ordinare la demolizione del garage e del terrazzo;
2)- l’omessa, carente e contraddittoria motivazione – per avere la corte d’appello erroneamente:
A) denegato la demolizione del garage, ponendo contraddittoriamente a base della decisione, da un lato la vigenza della normativa del P.R.G. del 1984 che, invece imponeva la demolizione e dall’altro l’ottemperanza alla normativa sui parcheggi obbligatori che, viceversa, l’impediva;
B) omesso, senza motivare, il riconoscimento della servitù di passaggio pedonale e carrabile intorno all’edificio condominiale;
3)- la contraddittorietà della motivazione – per avere la corte d’appello, pur ritenendo fondato in gran parte l’appello ed infondato l’appello incidentale, erroneamente compensato per un terzo le spese giudiziali.
Deducono i ricorrenti incidentali […] e […] a motivi di impugnazione:
1)- la violazione degli artt. 112 e 345 c.p.c. con riferimento all’art. 360 n.4 e 5 c.p.c. – per avere la corte d’appello, non accogliendo l’eccezione di inammissibilità dell’appello sul punto relativo alle domande nuove proposte (limitandosi ad esaminare la sola questione relativa al numero dei manufatti, risolta come frutto di equivoco) erroneamente omesso ogni pronuncia:
A) sulla dedotta violazione delle norme del P.R.G. del Comune di […], nonostante in primo grado fosse stata invocata solo la violazione delle norme del regolamento edilizio;
B) sulla servitù di passaggio dedotta in 1° grado come spettante per la qualità di acquirenti del […] e della […], ed invocata in appello come diritto del condominio;
C) sulla condanna al risarcimento danni da liquidarsi in via ordinaria in 1° grado ed in via equitativa in appello;
2)- l’omessa o insufficiente motivazione in ordine all’applicabilità della normativa del P.R.G. di […] – per avere la corte d’appello, nel ritenere sulla base della C.T.U. disposta sugli aerofotogrammi, accertato che al 30.9.85 non erano esistenti ne’ il garage, ne’ i manufatti sovrastanti con conseguente applicabilità alla fattispecie della normativa del P.R.G. del comune di […] approvato il 18.7.84 erroneamente:
A) preso come certe le risultanze della C.T.U. frutto delle personali deduzioni del consulente e non della lettura degli aerofotogrammi con adeguata strumentazione;
B) omesso la valutazione della domanda di condono avanzata dai […], delle disposizioni testimoniali e della sentenza penale del Pretore di Sulmona, elementi tutti decisivi per far ritenere l’esistenza dei manufatti in epoca anteriore all’approvazione del P.R.G. di […];
3)- l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine al rigetto dell’appello incidentale – per avere la corte d’appello, nel rigettare l’appello incidentale ordinando anche la demolizione della centrale termica omesso di considerare: A) che a tale manufatto, posto al di sotto del balcone dei […] ed in aderenza all’appartamento sottostante dei […], non sono applicabili le norme del P.R.G. del Comune di […] in materia di distanze fra costruzioni; B) che il manufatto de quo, sottostante il balcone dei […] non costituisce limitazione al loro diritto di veduta; C) che trattandosi di manufatto funzionale all’esercizio del servizio di riscaldamento, necessario per una concreta moderna abitabilità del proprio alloggio, la violazione delle norme sulle distanze, in un condominio, è tollerata.
[…]
Vanno preliminarmente riuniti i ricorsi principale ed incidentale, trattandosi di impugnazioni proposte avverso la stessa sentenza. I primi due motivi del ricorso principale, strettamente connessi vanno trattati congiuntamente, insieme al primo motivo del ricorso incidentale, che, in senso logico, li precede, prospettando una questione preliminare di natura processuale (inammissibilità dell’appello principale), ed ai motivi 2° e 3° dello stesso ricorso incidentale, che trattano questioni attinenti ai motivi del ricorso principale sopra indicati.
Deve, in primo luogo, essere respinto il 1° motivo del ricorso incidentale con il quale i coniugi […] denunciano l’omessa pronuncia sull’eccezione di inammissibilità dell’appello principale da essi sollevata con riferimento alle domande nuove che i coniugi […] avrebbero proposto nel giudizio di secondo grado.
La corte d’appello, infatti ha espressamente risposto all’eccezione sollevata, negando correttamente, come si evince dall’esame delle conclusioni riportate nella sentenza del Tribunale ed in quella d’appello, che fossero state proposte dai suddetti coniugi domande nuove in secondo grado; chiarendo che la richiesta di demolizione di quattro manufatti invece dei tre indicati in 1° grado, era dipesa dall’aver i ricorrenti considerato unitariamente, nel primo grado, un manufatto avente, invece, due ingressi.
Inammissibile è poi la censura di omessa pronuncia relativamente: alla, dedotta, in appello, violazione delle norme del P.R.G. del comune di […]; al diverso titolo in base al quale i coniugi […], avrebbero preteso la tutela della servitù di passaggio intorno al fabbricato condominiale. Si tratta, infatti, della lamentata carenza di statuizioni non necessarie ai fini del decidere, per le quali, quindi, manca l’interesse dei ricorrenti incidentali a farle valere; statuizioni, peraltro, in ordine a questioni, in parte superate dalla decisione (che relativamente alla violazione delle norme urbanistiche ha preso in considerazione solo quelle del P.R.G. di […], non dedotte come difformi rispetto al regolamento edilizio comunale), ed in parte infondati (come quello relativo alla titolarità della servitù facente capo, contrattualmente, ai coniugi […] e riferita al condominio in quanto riconosciuta, nei rispettivi atti di acquisto, anche a favore degli altri condomini.
Quanto alla omessa pronuncia sulla proponibilità della domanda di risarcimento danni liquidata in via equitativa in appello, dopo che era stata rigettata in 1° grado per mancata prova sul quantum, nessuna pronuncia era dovuta dalla corte d’appello, non risultando alcuna censura in appello avverso il motivo dell’appello principale con il quale la liquidazione in via equitativa veniva sollecitata, e ben potendo la domanda essere accolta sotto quel profilo dal momento che nelle conclusioni in 1° grado la richiesta era già stata fatta.
Passando all’esame dei primi due motivi del ricorso principale ed ai motivi 2 e 3 del ricorso incidentale, va rilevato che, una volta stabilito, in linea di fatto, sulla base dell’accertamento effettuato dal giudice di merito, insindacabile in questa sede, l’avvenuta costruzione del garage e degli altri manufatti successivamente al 30.9.85; e quindi accertata la vigenza, all’epoca della loro edificazione, delle norme del piano regolatore generale di […], prevedenti la distanza fra costruzioni di m.10 e la possibilità di costruire in aderenza solo con il consenso del proprietario del muro di appoggio, erroneamente il giudice di appello ha omesso di applicare la suddetta normativa anche al garage, costruito in aderenza al muro perimetrale dell’edificio, lato nord, senza il consenso del condominio. Del tutto infondate sono le ragioni che la corte d’appello pone a sostegno della decisione di escludere il garage dalla applicabilità della normativa sulle distanze in vigore all’epoca, considerato che, contrariamente a quanto affermato nella sentenza in esame, come le S.U. di questa Corte hanno di recente ribadito (v. S.U. 333/99), nelle controversie fra privati derivanti dalla esecuzione di opere edilizie non conformi alle prescrizioni di legge o di strumenti urbanistici, viene sempre in discussione la lesione di diritti soggettivi attribuiti ai privati dalla stessa normativa, anche da quella non integrativa del cod. civ., restando del tutto irrilevante, rispetto alla lesione di quei diritti la conformità della costruzione alla concessione edilizia, i cui effetti si esauriscono nell’ambito del rapporto con la P.A..
Quanto all’attribuire alla costruzione del garage la funzione di “ottemperanza alla normativa sui parcheggi obbligatori”, l’affermazione della corte d’appello, formulata, peraltro, solo in via di mera ipotesi, è del tutto estranea alla materia del contendere e sembra far riferimento ad una legge, la 122/89 in materia di parcheggi per le aree urbane maggiormente popolate, non ancora in vigore all’epoca dei fatti di causa. Inammissibili con riferimento all’epoca di costruzione del garage e dei manufatti ad esso sovrastanti, sono i rilievi di cui al motivo n.2 del ricorso incidentale, tendenti a sollecitare da questa corte una diversa valutazione degli elementi probatori acquisiti, riservata per legge, al giudice di merito, che è libero di scegliere quelli ritenuti più idonei a conferire certezza ai fatti dedotti.
Nella specie non merita censure la scelta della corte di appello di attribuire valore determinante alle risultanze della C.T.U. disposta sugli aero-fotogrammi recanti incorporata la data del settembre ’85; e cio’ soprattutto considerate le incerte risultanze istruttorie di cui aveva dato atto la sentenza di primo grado.
Quanto alla centrale termica, oggetto dell’appello incidentale proposto dai coniugi […] e respinto dalla corte d’appello, le censure proposte con il 3° motivo del ricorso incidentale vanno disattese, in quanto l’inosservanza della normativa sulle distanze legali, nel condominio, se può valere con riferimento alle opere eseguite sulle parti comuni, per il prevalere rispetto alle prime, delle norme relative all’uso delle cose comuni e sempreché si tratti di uso normale di queste; non può estendersi ai rapporti fra singoli condomini (v. sentt. 2873/91; 9995/98). Correttamente quindi la corte d’appello ha disposto la demolizione della centrale termica, sottostante il balcone dei coniugi […], sita a meno di tre metri da questo, racchiusa in un ampio vano in muratura, fornito di tetto e canale di gronda, sporgente m.1,50 dal muro perimetrale dell’edificio e, quindi, costituente ostacolo alla veduta esercitabile dal sovrastante balcone, senza che la suddetta costruzione possa in alcun modo configurarsi quale espressione di un uso normale del muro perimetrale comune.
Quanto, infine, (profilo sub B del 1° e 2° motivo del ricorso principale) al dedotto omesso riconoscimento della servitù di passaggio pedonale e carrabile intorno a tutto l’edificio condominiale, va rilevato che la Corte d’appello, nell’escludere la sussistenza della servitù di passaggio sul lato Nord dell’edificio condominiale occupato, all’epoca del rogito 10.11.80 stipulato dai coniugi […], dal terrapieno e successivamente dal garage, ha implicitamente aderito all’interpretazione del suddetto rogito data dal tribunale che, ha affermato risultare chiaramente dall’atto, che la servitù era stata costituita a favore dei condomini sull'”area scoperta circostante il fabbricato”, intendendo per “area scoperta” l’area intorno il fabbricato con esclusione di quella occupata dal terrapieno; cosicché per la corte d’appello il fatto che successivamente al posto del terrapieno fosse stato costruito il garage, dalla stessa ritenuto completamento dell’edificio condominiale, non era altro che una conferma della validità dell’interpretazione del rogito data dal Tribunale, il quale non aveva ritenuto la servitù limitata ai tre lati dell’edificio perché il quarto lato era impraticabile; ma l’aveva così individuata in base alla interpretazione della dizione letterale del contratto (“aree scoperte”), considerando area “coperta” quella occupata dal terrapieno.
A questa interpretazione i coniugi […], con l’atto di appello, ne hanno opposto una diversa, assumendo che i costruttori dell’edificio si erano assunti l’obbligo di eliminare il terrapieno, di costruire contestualmente il muro di contenimento e di rendere, quindi, possibile l’esercizio della servitù anche sul lato Nord. A fronte di tale diversa interpretazione del rogito disattesa dalla corte d’appello, i ricorrenti principali, omettono, in questa sede, di censurare i criteri ermeneutici dalla stessa seguiti; si limitano infatti a denunciare la violazione dell’art. 1362 2° co. senza precisare in che modo i canoni interpretativi posti dalla norma non sono stati osservati, di qui la genericità dei rilievi prospettati. […]