[…]
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 12.03.2007, […] proponeva appello avverso la sentenza n. 7980 emessa dal Tribunale di Roma in data 4.04.2006, con la quale era stata rigettata la domanda dallo stesso avanzata volta ad ottenere, sulla base di una scrittura privata stipulata nel maggio del 1987, una pronuncia costitutiva, ai sensi dell’art. 2932 c.c., del trasferimento in suo favore della proprietà di un terreno, di mq. 1000 circa, situato in […]. L’appellante deduceva l’erroneità della sentenza impugnata per aver ritenuto che la scrittura privata intercorsa tra le parti fosse nulla per mancanza dei requisiti essenziali del contratto previsti dagli artt. 1325 e 1350 c.c..
Si costituiva […], contestando la fondatezza dell’appello, del quale chiedeva il rigetto. La Corte d’appello di Roma, con sentenza non definitiva del 14.6.2012, in riforma della sentenza impugnata, ha dichiarato, ai sensi dell’art. 2932 c.c., il trasferimento in favore del […] della proprietà del terreno e ha disposto, con separata ordinanza, la rimessione della causa sul ruolo per l’identificazione catastale del terreno e il suo frazionamento, al fine di rendere possibile la trascrizione.
La Corte di Appello ha ritenuto che:
– la scrittura in esame conteneva tutti i requisiti prescritti dall’art. 1325 c.c., a nulla rilevando la mancata trascrizione della stessa, non prevista dalla citata norma;
– non rilevava la mancata apposizione della firma da parte dell’acquirente, in quanto il contraente la cui sottoscrizione non figura nel documento rappresentativo di un contratto per il quale sia richiesta dalla legge a pena di nullità la forma scritta può validamente perfezionarlo con la sua produzione in giudizio, al fine di farne valere gli effetti contro l’altro contraente sottoscrittore;
– la produzione in giudizio da parte dell’attore (promissario acquirente) della scrittura recante la firma della sola venditrice, dalla stessa non disconosciuta, costituiva equipollente della mancata sottoscrizione contestuale e perciò perfezionava, sul piano sostanziale e probatorio, il contratto in essa contenuto;
– non vi era incertezza circa l’avvenuto pagamento del prezzo, risultando per espressa dichiarazione dell’appellata, contenuta nell’atto, che “il prezzo di comune accordo stabilito tra le parti è di lire 20.000.000 che vengono pagate contestualmente in quota contante”;
– a nulla rilevava la mancanza di data, che non costituiva requisito essenziale del contratto ai sensi dell’art. 1325 c.c., né l’omessa indicazione delle generalità dell’acquirente, non essendovi dubbi circa l’identificazione dello stesso;
– ai sensi dell’art. 2652 n. 2 c.c. era necessaria la previa identificazione catastale del terreno e il suo frazionamento e per tali adempimenti era necessaria la nomina di CTU.
Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso […], sulla base di un unico motivo. […] e […], quali eredi di […], hanno resistito con controricorso e hanno depositato memoria.
Ragioni della decisione
Le controricorrenti hanno depositato memoria con la quale deducono l’inammissibilità del ricorso per essersi formato il giudicato sulla sentenza definitiva con la quale è stato identificato catastalmente il fondo oggetto del preliminare di vendita, previo frazionamento ed è stato dichiarato ai sensi dell’art. 2932 c.c. il trasferimento del fondo a favore di esse controricorrenti, quali eredi di […]; a tal fine hanno prodotto sentenza definitiva della Corte di appello di Roma n. 2292/2014 depositata il 4/4/2014. Pertanto è preliminare esaminare la richiesta di pronunciare l’inammissibilità del ricorso.
A tale riguardo si deve osservare che non v’è prova del passaggio in giudicato della suddetta sentenza in quanto manca, in calce alla copia della sentenza prodotta in atti il certificato del passaggio in giudicato della sentenza richiesto dall’art. 124 disp. att. c.p.c.
Va aggiunto che la materia dei rapporti fra impugnazione contro una sentenza non definitiva e giudizio ancora in corso dinanzi al giudice a quo, è regolata 336 c.p.c. comma 2 secondo il quale “la riforma con sentenza passata in giudicato o la cassazione estende i suoi effetti ai provvedimenti e agli atti dipendenti dalla sentenza riformata o cassata”; questa norma si applica anche alla riforma o cassazione di “sentenze” parziali e pertanto resterebbero per tal via caducate anche le sentenze successive che da quelle dipendano, anche se passate in giudicato. Assicurando alla riforma o cassazione della sentenza non definitiva un effetto espansivo esterno, il legislatore ha risolto in tal modo il problema del coordinamento fra gravame immediato contro la sentenza non definitiva e giudizio ancora pendente sulla materia residua del contendere (cfr., in motivazione, Cass. 14/1/2015 n. 488).
Ne consegue che non può essere pronunciata l’inammissibilità del ricorso.
2. Con l’unico motivo la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 2932 c.c. e 784 c.p.c., nonché il vizio di motivazione (con riferimento all’art. 360, co. 1, nn. 1 e 5, c.p.c.), perché la Corte di Appello non avrebbe considerato che la nullità della scrittura privata del 1987 derivava dalla indeterminatezza del suo oggetto e dalla incertezza sulla titolarità del terreno, essendo lo stesso risultato, all’esito della CTU, intestato catastalmente ad altri soggetti (diversi da […], a sua volta figlia dell’ormai deceduto […] che compare tra gli intestatari) non evocati in giudizio e che, a dire della ricorrente, sarebbero proprietari; assume che per potere applicare l’art. 2932 c.c., sarebbe stato necessario previamente procedere alla divisione del terreno, individuando la porzione spettante alla […]; aggiunge che sarebbero state violate le regole in materia di contraddittorio e litisconsorzio necessario.
La ricorrente rileva ancora:
– che non si comprende in base a quali nuovi elementi il CTU nominato in grado di appello avrebbe potuto procedere al frazionamento ritenuto impossibile dal CTU nominato in prime cure;
– che per procedere alla divisione della particella occorreva individuare la porzione spettante alla promittente venditrice;
– che non v’era la minima traccia della volontà dei comproprietari di alienare il terreno.
2. In ordine alle censure di cui al motivo si osserva quanto segue.
2.1 La deternninabilità dell’oggetto del preliminare non ha formato oggetto di una specifica contestazione, essendo piuttosto collegata al profilo riguardante l’intestazione ad altri soggetti del terreno promesso in vendita e comunque v’è un implicito riconoscimento della Corte di Appello in ordine alla determinabilità del terreno oggetto del preliminare che, infatti, ha individuato con riferimento alla sua estensione (mq 3000 circa) alla precisa localizzazione ([…]) e a dati catastali indicati al foglio 16 particella 27/parte e alla descrizione nella scrittura privata del Maggio 1987.
Va aggiunto che, secondo quanto è dedotto in controricorso, nel preliminare erano indicati anche i confini del terreno compravenduto, così come erano indicati anche nell’atto di provenienza (il legato con il quale era lasciata all’attuale ricorrente “la mia piccola proprietà di vigneto e canneto della superficie di mq 3000 circa confinante con eredi…, alla parte opposta confinante con …”).
Per la pronuncia della sentenza costitutiva che tiene luogo del contratto non concluso è solo necessaria la completa identificazione catastale e in tal senso ha disposto la Corte di appello con la sentenza non definitiva oggetto dell’odierno ricorso.
Infatti ai fini della validità del contratto preliminare non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando per converso sufficiente l’accordo delle parti sugli elementi essenziali. In particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, è sufficiente che dal documento risulti (anche attraverso il riferimento ad elementi esterni ma idonei a consentirne l’identificazione in modo inequivoco) che le parti hanno inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può anche essere incompleta o mancare del tutto, purché, appunto, l’intervenuta convergenza delle volontà sia comunque, anche “aliunde” o “per relationenn”, logicamente ricostruibile ( Cass. 30/5/2003 n. 8810).
Il motivo, con riferimento alla denunciata violazione dell’art. 784 c.p.c. è infondato in quanto il promissario acquirente, attore in primo grado, non ha proposto una domanda di divisione, ma si è affermato unico proprietario del terreno oggetto del preliminare.
2.2. Avuto riguardo alla doglianza concernente l’intestazione del terreno a vari soggetti, risulta, da un lato, che il ctu nominato in primo grado ha accertato che la particella 27 del foglio 16, oggetto della domanda attorea, era intestata a diversi comproprietari (cfr. pag. 11 del ricorso) e, dall’altro, che la […], pur vittoriosa in primo grado, ha riproposto la questione in sede di gravame (cfr. pag. 15 del ricorso). In ordine a tale aspetto difetta del tutto la motivazione della Corte di Appello.
Infatti, la Corte di Appello ha omesso di prendere in considerazione l’intestazione catastale ad altri soggetti; l’intestazione catastale ha valore essenzialmente fiscale e non è di per sè sufficiente a provare la proprietà del bene (cfr., in motivazione Cass. 5/12/2013 n. 27296), a differenza del sistema tavolare; tuttavia tale intestazione costituisce pur sempre un elemento presuntivo che doveva formare oggetto di valutazione e, per contro, la Corte di Appello ha omesso di motivare in ordine alla titolarità esclusiva della promittente venditrice (neppure valutando la rilevanza o meno ai fini di causa del titolo di provenienza, costituito dal legato di suo padre, traslativo di una intera proprietà).
In difetto della proprietà esclusiva sarebbe stata preclusa una pronuncia costitutiva ai sensi dell’art. 2932 c.c. e il promissario acquirente, scaduto il termine per l’adempimento, resterebbe tutelato solo dal rimedio risolutorio di cui all’art. 1479 c.c., se non proprietario o dell’art. 1480 c.c. se solo comproprietario, non potendo variare la domanda inizialmente proposta, di adempimento secondo i principi affermati da Cass. S.U.11/4/2014 n. 8510;
infatti, in caso di preliminare di vendita di un bene immobile, concluso da uno solo dei comproprietari pro indiviso, si deve escludere la facoltà del promissario acquirente di richiedere ex art. 2932 cod. civ. il trasferimento coattivo, limitatamente alla quota appartenente allo stipulante, non essendo consentito, in via giudiziale, costituire un rapporto giuridico diverso da quello voluto dalle parti con il preliminare, in quanto l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto è ammessa, ex art. 2932, primo comma, cod. civ. solo “qualora sia possibile”; cfr. Cass. Sez. 2 n. 6308 del 10/03/2008; conf. Cass. Sez. 6 – 2, 8/10/2014 n. 21286 Ord.).
Pertanto l’omessa motivazione ha riguardato un fatto decisivo e ciò integra il vizio di motivazione ex art. 360 n. 5 c.p.c., nella formulazione applicabile ratione temporis, successiva al D.Ivo 40/2006, ma anteriore alla riforma di cui al D.L. 83/2012 conv. in L. 134/2012 (posto che la sentenza di appello è stata depositata prima dell’11/9/2012). 2. In definitiva, il ricorso, nei limiti di cui sopra e in relazione al solo vizio di motivazione, in collegamento con l’art. 2932 c.c., merita accoglimento.
La sentenza impugnata va pertanto cassata, con rinvio della causa ad altra sezione della Corte d’appello di Roma per nuovo esame[…]