[…]
FATTI DI CAUSA
[…] convenne in giudizio davanti al Tribunale di Taranto la Cooperativa edilizia […], la banca […] e […], chiedendo la pronuncia di sentenza ai sensi dell’art. 2932 c.c. volta a conseguire il trasferimento della proprietà dell’alloggio sito in […], catastalmente identificato alla partita 1042720, foglio 300, particella 538 sub 14, oggetto di assegnazione in favore del […] con deliberazione del consiglio di amministrazione della cooperativa. L’attore domandava altresì di ordinarsi la cancellazione dell’ipoteca iscritta sull’appartamento in favore del […], di dichiarare l’avvenuta estinzione della relativa quota di mutuo, con rettifica degli atti coinvolgenti pure l’altro socio assegnatario di diverso immobile […], e infine di condannare le convenute […] e […] al risarcimento dei danni. […] nel costituirsi ammetteva che il mutuo tuttora garantito dovesse riguardare, in realtà, l’appartamento a lui assegnato, e perciò domandava di condannare la Cooperativa edilizia […] a risarcirgli ogni danno derivante dall’errata indicazione, ad essa imputabile, dell’immobile su cui iscrivere ipoteca in seguito al frazionamento del mutuo, avendo effettivamente la banca […] mantenuto l’onere sull’alloggio assegnato al […], il quale aveva per intero estinto la rispettiva quota del finanziamento. Anche […] chiedeva di rendersi sentenza ex art. 2932 c.c. per conseguire l’acquisto della proprietà dell’alloggio sito in […], catastalmente identificato alla partita 1042720, foglio 300, particella 538 sub 4 a lui assegnato con deliberazione in data [..] 1993 del consiglio di amministrazione della cooperativa. La Cooperativa edilizia […] e la […] resistettero alle avverse domande, negando ogni loro responsabilità. Il Tribunale di Taranto con sentenza del 10 settembre 2007 rigettò la domanda di […] e dichiarò nulla quella di […]. Questi ultimi proposero appelli in via principale ed incidentale, e la Corte d’appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto, con sentenza n. 242/2012 dell’11 aprile 2012, respinse le impugnazioni, pur ritenendo pregiudizialmente valida la domanda di […] quanto alla mancata notificazione della stessa alla Cooperativa. La Corte di Lecce, sezione distaccata di Taranto, in ordine alla fondatezza delle azioni ex art. 2932 c.c., affermava che “la ammissibilità di tale azione nei confronti di una cooperativa che abbia come oggetto sociale la costruzione di alloggi (…) è ammissibile solo a fronte di un rifiuto della stessa cooperativa a prestare il consenso al trasferimento”, laddove la Cooperativa edilizia […] aveva “mostrato la propria disponibilità a risolvere la vicenda”, all’uopo invocando la missiva del 3 maggio 2000 inviata dalla società. Inoltre, la Corte di merito ha sostenuto che […] e […] non avessero provato di essere “quanto meno prenotatari” degli appartamenti oggetto di lite, essendo la prenotazione condizione imprescindibile per l’esecuzione in forma specifica del trasferimento del diritto di proprietà. Anche dei danni pretesi la Corte di Lecce, sezione di Taranto, negava la sussistenza di prove, aggiungendo “in via meramente ipotetica”, che “ove peraltro le parti avessero dato natura costitutiva all’assegnazione dell’alloggio siccome intervenuto nel prefato verbale di assegnazione, successivamente all’eventuale prenotazione, il trasferimento dovrebbe considerarsi già avvenuto e dunque una azione di accertamento e non una azione costitutiva doveva essere proposta”.
[…] e […] hanno proposto ricorso articolato in tre motivi.
Le intimate Cooperativa edilizia […] e […] non hanno svolto attività difensive.
Il ricorrente […] ha presentato memoria ai sensi dell’art. 378 c.p.c. in data 18 maggio 2017.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Il primo motivo del ricorso di […] e […] denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 167, comma 2, e 115 c.p.c., avendo la Corte di Lecce, sezione distaccata di Taranto, negato la prova dell’esistenza delle prenotazioni degli alloggi in loro favore, pur trattandosi di circostanza non specificamente contestata nelle rispettive difese dalla Cooperativa edilizia […] all’atto della sua costituzione davanti al Tribunale (allorchè essa escludeva solo la sua responsabilità risarcitoria e prospettava, piuttosto, quella della banca mutuante), circostanza, anzi, poi espressamente ammessa dalla stessa convenuta nella memoria di appendice scritta di trattazione del 18 novembre 2004. I ricorrenti espongono, inoltre, di aver prodotto in appello lo statuto della cooperativa, del quale, invece, la sentenza impugnata nega la presenza in atti.
Il secondo motivo di ricorso deduce la violazione degli artt. 1362 e ss. c.c., quanto alla delibera del consiglio di amministrazione della Cooperativa edilizia […] del […] 1994 (atto del quale si riporta il contenuto), da intendersi a tutti gli effetti, pur adoperando l’espressione “assegnazione in proprietà divisa del diritto di superficie”, quale prenotazione degli appartamenti, sufficiente alla emissione della sentenza ex art. 2932 c.c.
Il terzo motivo di ricorso, proposto in via condizionata, allega la violazione e falsa applicazione dell’art. 132, n. 4, c.p.c. in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., quanto alla parte della sentenza impugnata che motiva sul rifiuto della Cooperativa a stipulare gli atti traslativi.
Risulta opportuno l’esame preliminare del secondo motivo di ricorso.
La delibera del consiglio di amministrazione della Cooperativa edilizia […] del […] 1994, sul quale è fondata la seconda censura come regione di diritto a base della domanda ex art. 2932 dei ricorrenti, deliberava di “assegnare” gli immobili ivi indicati ai soci, autorizzando poi il presidente del consiglio di amministrazione ad “intervenire nei relativi atti pubblici di assegnazione”, “provvedere ad una migliore individuazione degli immobili” stessi, rilasciare “quietanze delle somme già versate”, “esercitare tutti i poteri per definire con l’istituto mutuante tutte le operazioni relative alla organizzazione finale del mutuo ed al conseguente frazionamento”, “fare … tutto quanto necessario ed opportuno per la definitiva assegnazione degli immobili ai soci della cooperativa”. Ciò nonostante, la Corte d’Appello di Lecce, sezione di Taranto, ha affermato che […] e […] non avessero dimostrato di essere “quanto meno” prenotatari degli appartamenti di cui domandano il trasferimento ex art. 2932 c.c., ovvero, all’esatto contrario, sia pur “in via meramente ipotetica”, che il citato verbale di assegnazione avesse già prodotto l’effetto costitutivo del trasferimento dei medesimi alloggi.
L’interpretazione che i giudici del merito hanno così attribuito al testo della delibera del consiglio di amministrazione della Cooperativa edilizia […] del […]1994, costituente il fondamento delle domande di sentenza costitutiva ai sensi dell’art. 2932 c.c., è contraria all’orientamento più volte enunciato in proposito da questa Corte.
E’ stato infatti chiarito che, in tema di società cooperativa, aventi per oggetto sociale la costruzione e l’assegnazione di alloggi ai soci, la domanda ai sensi dell’art. 2932 c.c. di esecuzione specifica dell’obbligo di trasferimento dell’immobile postula la preliminare acquisizione dello status di socio da parte del promittente assegnatario, consacrato nell’atto costitutivo della società, e la successiva attività attuativa, consistente nella cosiddetta “prenotazione” dell’immobile, con la quale si sia proceduto alla verifica della realizzazione dei presupposti concreti per l’assegnazione, nonché all’individuazione dell’alloggio e del corrispettivo (da ultimo, cfr. Cass. Sez. 1, 04/11/2015, n. 22565).
In tal senso, si ravvisa una fattispecie complessa e progressiva, la quale prevede, oltre all’assunzione, da parte della società, dell’obbligo a prestare il proprio consenso al trasferimento, anche l’effettuazione della prenotazione, che rende dovuto il successivo atto traslativo del diritto e perciò illegittimo il rifiuto della società di prestarsi all’atto traslativo dell’immobile al socio assegnatario. La prenotazione è atto negoziale, seppur vincolato al rispetto di regole fissate dalla legge e dall’atto costitutivo, non meramente unilaterale, giacchè appunto produce l’insorgenza del diritto di contenuto obbligatorio alla prestazione del consenso per il trasferimento della proprietà dell’alloggio, analogamente ad un contratto preliminare, e vale come promessa di assegnazione non soltanto nei rapporti tra la società e il singolo socio prenotatario, ma pure nei confronti dei restanti soci, in quanto strumento di realizzazione dello scopo sociale (Cass. Sez. 1, 24/01/1997, n. 752; Cass. Sez. 1, 17/07/1980, n. 4649). Se viceversa manchi ancora un negozio formale di prenotazione, il socio, vedendosi preclusa l’azione di esecuzione specifica, ai sensi dell’art. 2932 c.c, dinanzi alla persistente violazione da parte degli organi societari dell’obbligo di procedere all’assegnazione dell’alloggio al prezzo quantificato a norma di statuto, può comunque esperire le impugnazioni o le azioni di risarcimento (Cass. Sez. 2, 06/11/2012, n. 19080). Se, quindi, l’assunzione della qualità di socio di cooperativa edilizia, e la correlata “prenotazione”, in tale veste, dell’alloggio, si pongono come vicende riconducibili a diritti di credito nei confronti della cooperativa, il definitivo acquisto della proprietà dell’alloggio stesso da parte del singolo socio avviene soltanto al momento della stipula del contratto di trasferimento del diritto dominicale, contestuale al frazionamento del mutuo, alla stipula della convenzione di mutuo individuale ed all’assunzione da parte del medesimo socio della veste di mutuatario dell’ente erogatore con riferimento al residuo obbligo di pagamento delle rate di ammortamento, in proporzione alla quota gravante sull’alloggio (cfr. Cass. Sez. 1, 05/07/2012, n. 11264; Cass. Sez. 2, 26/07/2011, n. 16305; Cass. Sez. 2, 27/02/2007, n. 4626; Cass. Sez. 1, 04/09/1999, n. 9395; Cass. Sez. 1, 12/05/1998, n. 4757; anche Cass. Sez. 2, 18/11/2016, n. 23514).
La Corte d’Appello di Lecce, sezione di Taranto, non ha pertanto tenuto conto dell’interpretazione del “senso letterale delle parole” contenute nella delibera del consiglio di amministrazione della Cooperativa edilizia […] del […]1994, atteso che (facendo essa rinvio ai futuri “atti pubblici di assegnazione”, cui rinviava “una migliore individuazione degli immobili” stessi, e riservando egualmente di “definire con l’istituto mutuante tutte le operazioni relative alla organizzazione finale del mutuo ed al conseguente frazionamento”, occorrenti “per la definitiva assegnazione degli immobili ai soci della cooperativa”), la stessa si rivelava, alla stregua dei richiamati prinicipi, un passaggio provvisorio del procedimento per l’attribuzione della proprietà degli individuati alloggi ai soci […] e […], in attesa della definizione delle pratiche di frazionamento del mutuo edilizio, ma ad un tempo anche elemento già costitutivo dell’obbligo contrattuale per la società di prestare il proprio consenso al trasferimento. Poiché, alla stregua dell’accoglimento del secondo motivo di ricorso, e dei richiamati principi, va rimesso al giudice di rinvio di accertare la configurabilità quale prenotazione vincolante, agli effetti delle domande ex art. 2932 c.c. di […] e […], della delibera del […], rimane assorbito il primo motivo, volto a ritenere non contestata, e perciò neppure bisognosa di prova, l’esistenza di tale prenotazione. Rimane altresì assorbito il terzo motivo di ricorso, proposto in via condizionata, avverso l’argomentazione che la società non si fosse comunque rifiutata di prestare il proprio consenso al definitivo trasferimento degli alloggi. La Corte d’Appello ha motivato sul punto in via ipotetica, senza perciò che tale ragione valesse a fondarne la decisione, in quanto la sentenza impugnata (pagina 7) è partita dal presupposto di fatto, rivelatosi erroneo, che non potesse proprio sussistere un inadempimento della Cooperativa a stipulare l’atto traslativo giacchè mancava a monte la condizione del compimento della fattispecie progressiva culminata nella prenotazione degli appartamenti. Va quindi accolto il secondo motivo di ricorso, rimanendo assorbiti il primo ed il terzo motivo, va cassata sul punto la sentenza impugnata, e la causa rimessa alla Corte d’Appello di Lecce, che deciderà uniformandosi ai richiamati principi di diritto e tenendo conto dei rilievi svolti, […]