[…]
FATTI DI CAUSA
1.Il presente giudizio trae origine dal ricorso tempestivamente notificato il 13 aprile 2015 da […] nei confronti della società […] avverso la sentenza della Corte d’appello di Venezia con cui è stato accolto il gravame proposto dalla società […].
2. Il contenzioso insorto fra le parti riguarda il contratto preliminare di vendita di immobile sito in … e costituito da un impianto sportivo, concluso fra la società […] quale promittente venditore e la società […]. quale promissaria acquirente.
2.1.Quest’ultima con citazione notificata nel 2007 conveniva in giudizio la promittente venditrice al fine di sentir pronunciare la sentenza ex art. 2932 cod. civ., offrendo il pagamento del prezzo pattuito di euro 200.000,00.
2.2.Nel giudizio restava contumace la convenuta mentre interveniva all’udienza fissata per la precisazione delle conclusioni la società […] che contestava la pretesa attorea assumendo di essere acquirente del bene oggetto di causa.
2.3 .All’esito dell’istruttoria ed espletata l’offerta formale della somma pattuita quale corrispettivo, il Tribunale di Verona accoglieva la domanda attorea.
3.Proponeva gravame la […], articolando vari motivi di impugnazione, e la Corte d’appello di Venezia in accoglimento del quinto motivo, afferente alla questione della mancanza di regolare concessione edilizia in relazione alla tettoia di copertura dell’ultima gradinata ed al corpo di fabbrica addossato alla gradinata, accoglieva l’appello e rigettava la domanda della società attrice, sulla scorta del principio giurisprudenziale secondo il quale nonostante la validità del contratto preliminare, in considerazione della natura meramente obbligatoria del vincolo, non poteva essere accolta la domanda ex art. 2932 cod. civ. per la presenza nel bene immobile oggetto del contratto di abusi edilizi che lo rendevano non commercializzabile. 4.La cassazione della sentenza d’appello è chiesta sulla base di un unico motivo dal […], cui resiste la società […] con controricorso, mentre non ha svolto attività difensiva l’intimata società […].
4.1.Entrambe le parti hanno depositato memoria ex art. 378 cod. proc. civ. .
RAGIONI DELLA DECISIONE
5.Con l’unico motivo la ricorrente denuncia, in relazione all’art. 360, comma 1, n.3, cod. proc. civ., la violazione o falsa applicazione dell’art. 2932 cod. civ. nonché degli artt. 17, 40 e 41 della legge n.47/1985 per non avere la corte d’appello operato alcuna valutazione della gravità delle difformità rilevate dal ctu ai fini dell’incidenza delle stesse sulla possibilità o meno di emettere la sentenza richiesta ai sensi dell’art. 2932 cod. civ..
6. Denuncia, in particolare, la ricorrente che all’esito della ctu disposta allo scopo di vagliare la fondatezza dell’eccezione sollevata dall’appellante […] sulla regolarità urbanistica del bene oggetto della sentenza ex art. 2932 cod. civ., il ctu riscontrava la presenza di due manufatti, un corpo di fabbrica in struttura metallica ed una tettoia rispetto ai quali non era stato rinvenuto alcun provvedimento autorizzativo, pur ritenendone il consulente la necessità.
7.La Corte preso atto di ciò ha convenuto con la conclusione del ctu e sulla scorta di essa ha ritenuto che la loro presenza impedisca la pronuncia della sentenza ex art. 2932 cod. civ. .
8.Tanto premesso, la censura è fondata.
9.La giurisprudenza richiamata dal ricorrente, e che questo collegio ritiene pertinente, ha, infatti, chiarito che in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi dell’art. 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, non può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 cod. civ. non solo qualora l’immobile sia stato costruito senza licenza o concessione edilizia (e manchi la prescritta documentazione alternativa: concessione in sanatoria o domanda di condono corredata della prova dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione), ma anche quando l’immobile sia caratterizzato da totale difformità della concessione e manchi la sanatoria.
Nel caso in cui, invece, l’immobile, munito di regolare concessione e di permesso di abitabilità, non annullati né revocati, abbia un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione (nella specie, per la presenza di un aumento, non consistente, della volumetria fuori terra realizzata, non risolventesi in un organismo integralmente diverso o autonomamente utilizzabile), non sussiste alcuna preclusione all’emanazione della sentenza costitutiva, perché il corrispondente negozio di trasferimento non sarebbe nullo ed è, pertanto, illegittimo il rifiuto del promittente venditore (nella specie, a sua volta acquirente dello stesso immobile in base a precedente rogito notarile) di dare corso alla stipulazione del definitivo, sollecitata dal promissario acquirente (cfr. Cass. 20258/2009; id.8081/2014; id.11659/2018).
10.Tale principio di diritto ha, in effetti, come ricaduta, nel caso di specie, che una volta emersa in sede di ctu la realizzazione di opere difformi da quelle autorizzate, dovere della corte territoriale era, al fine di fare corretta applicazione della norma invocata, quello di verificare l’entità di detta difformità, l’eventuale diversa ed autonoma funzionalità dell’opera e l’autonoma possibilità di utilizzo delle opere oggetto delle riscontrate difformità.
11.AI contrario, la corte territoriale ha richiamato i precedenti giurisprudenziali in tema di preclusione della pronuncia ex art. 2932 cod. civ. in assenza della concessione edilizia (Cass. 1199/1997; 8170/1998); tuttavia, il richiamo non è pertinente dal momento che la concessione per l’impianto sportivo oggetto del preliminare sussisteva (cfr. terzo capoverso pag. 13 della sentenza).
12.Di seguito la corte d’appello ha proceduto a qualificare i due manufatti riscontrati (tettoia a copertura dell’ultima gradinata e corpo di fabbrica addossato alla gradinata ed impiegato come bar ) autonomamente dal punto di vista della volumetria e dell’ancoramento al suolo e ritenuto che dette valutazioni che di per sé non escludono, la possibilità di Ric. 2015 n. 11355 sez. 52 – ud. 17-04-2019 -5- ravvisare in applicazione dell’art. 40 I. n. 47/1985, i presupposti per l’emissione della sentenza ex art. 2932 cod. civ. .
13.In definitiva la conclusione cui è pervenuta la corte veneziana non appare conforme alla norma citata e , dunque, la sentenza impugnata va cassata, con rinvio alla Corte d’appello di Venezia, altra sezione, perché rivaluti la questione oggetto del ricorso alla luce del principio di diritto sopra richiamato. […]