Il D.Lgs. n. 14 del 12 gennaio 2019 – art. 385; 386; 387; 388 (1) – pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 14 febbraio 2019, come Codice della crisi di impresa e dell’insolvenza, stabilisce delle modifiche agli artt. 3, 4, 5 e 6 del d.Lgs. 122/2005 sulle garanzie riguardanti gli acquirenti di immobili da costruire.
Dispone che il contratto preliminare ed ogni altro contratto che sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile da costruire, sia stipulato “per atto pubblico o per scrittura privata autenticata”, assicurando così una maggior garanzia sull’adempimento dell’obbligo di stipulazione della fideiussione di cui agli artt. 2 e 3 del d. Lgs. e di rilascio della polizza assicurativa di cui al successivo art. 4.
Vale la pena fare presente che la S.C., con Ordinanza n. 19510 del 2020, ha affermato che una volta che sia stata rilasciata la garanzia prescritta per legge in data successiva alla stipula del preliminare, e senza che nelle more si sia manifestata l’insolvenza del promittente venditore ovvero che risulti altrimenti pregiudicato l’interesse del promissario acquirente, la proposizione della domanda di nullità di protezione prevista dall’art.2 D. Lgs 122/2005 costituisce abuso del diritto. Infatti, la tutela del soggetto debole, nel cui interesse è prevista la nullità di protezione deve coniugarsi con i principi di buona fede nell’esecuzione del contratto, al fine di evitare che lo strumento si presti a forme di abuso, che consentano al promittente acquirente di sciogliersi dal vincolo contrattuale con il preteso del mancato rilascio della fideiussione; in sostanza, in caso di rilascio della fideiussione in un momento successivo alla conclusione del contratto, va verificato se l’immobile oggetto del preliminare sia stato ultimato e sia agibile perché, in tale ipotesi, verrebbe meno la necessità della tutela in favore del soggetto debole, che non è più in pericolo.
La fideiussione garantisce “la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati” sia nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi che in quello di di inadempimento all’obbligo assicurativo di cui all’articolo 4.
Anche l’’inadempimento dell’obbligo assicurativo determina la nullità del contratto che potrà essere fatta valere soltanto dall’acquirente. Nel caso di mancato adempimento assicurativo, l’acquirente, dopo aver ottenuto da parte del notaio l’attestazione di non aver ricevuto la polizza assicurativa per la data dell’atto di trasferimento della proprietà, potrà escutere la fideiussione.
La fideiussione perde efficacia nel momento in cui il fideiussore riceve dal costruttore o comunque da uno dei contraenti copia dell’atto di trasferimento che contenga menzione degli estremi della polizza decennale e della sua conformità.
Il notaio avrà l’obbligo di menzionare nel contratto di trasferimento gli estremi della polizza decennale e la sua conformità al decreto ministeriale.
La determinazione del contenuto e delle caratteristiche della polizza decennale, del modello standard sono demandati ad un decreto ministeriale.
La nuova normativa sarà applicata ai contratti per i quali il titolo abilitativo verrà richiesto o rilasciato successivamente all’entrata in vigore delle modiche (trenta giorni dal 14.02.2019 data di pubblicazione del decreto in G.Uff.).
In base all’art. 389, co. 3, le disposizioni riguardanti la fideiussione e la polizza assicurativa si applicano anche nelle more dell’adozione dei decreti con i quali verranno determinati i modelli; nel frattempo il contenuto della fideiussione e della polizza assicurativa sarà determinato dalle parti nel rispetto di quanto previsto dalle richiamate disposizioni.
(1)
DECRETO LEGISLATIVO 12 gennaio 2019, n. 14
Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza in attuazione della legge 19 ottobre 2017, n. 155. (GU n.38 del 14-2-2019 – Suppl. Ordinario n. 6)
[…]
Parte Terza
GARANZIE IN FAVORE DEGLI ACQUIRENTI DI IMMOBILI DA COSTRUIRE
Art. 385
Modifiche all’articolo 3 del decreto legislativo n. 122 del 2005
- All’articolo 3 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 sono apportate le seguenti modificazioni:
a) il comma 1 è sostituito dal seguente: «1. La fideiussione è rilasciata da una banca o da un’impresa esercente le assicurazioni; essa deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2 o, nel caso di inadempimento all’obbligo assicurativo di cui all’articolo 4, la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata.»;
b) il comma 3 è sostituito dal seguente: «3. La fideiussione può essere escussa:
a) a decorrere dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi di cui al comma 2 a condizione che, per l’ipotesi di cui alla lettera a) del medesimo comma, l’acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto e, per le ipotesi di cui alle lettere b), c) e d) del comma 2, il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare;
b) a decorrere dalla data dell’attestazione del notaio di non aver ricevuto per la data dell’atto di trasferimento della proprietà la polizza assicurativa conforme al decreto ministeriale di cui all’articolo 4, quando l’acquirente ha comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto di cui all’articolo 6.
c) il comma 7 è sostituito dal seguente: «7. L’efficacia della fideiussione cessa nel momento in cui il fideiussore riceve dal costruttore o da un altro dei contraenti copia dell’atto di trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile o dell’atto definitivo di assegnazione il quale contenga la menzione di cui all’articolo 4, comma 1-quater.»;
d) dopo il comma 7 è aggiunto il seguente: «7-bis. Con decreto del Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, da adottarsi entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione, è determinato il modello standard della fideiussione.».
Art. 386
Modifiche all’articolo 4 del decreto legislativo n. 122 del 2005
- All’articolo 4 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 sono apportate le seguenti modificazioni:
a) al comma 1, dopo le parole «all’atto del trasferimento della proprietà» sono inserite le seguenti: «a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere solo dall’acquirente,»
b) dopo il comma 1 sono aggiunti i seguenti:
«1-bis. Con decreto del Ministro dello sviluppo economico, di concerto con il Ministro della giustizia e con il Ministro dell’economia e delle finanze, da adottarsi entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione, sono determinati il contenuto e le caratteristiche della polizza di assicurazione e il relativo modello standard.
1-ter. In caso di inadempimento all’obbligo previsto dal comma 1, l’acquirente che abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto di cui all’articolo 6 ha diritto di escutere la fideiussione ai sensi dell’articolo 3, comma 3, lettera b).
1-quater. L’atto di trasferimento deve contenere la menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua conformità al decreto previsto dal comma 1-bis.».
Art. 387
Modifiche all’articolo 5 del decreto legislativo n. 122 del 2005
- All’articolo 5 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, dopo il comma 1-bis, è aggiunto il seguente: «1-ter. Le modifiche apportate dal decreto legislativo di attuazione dell’articolo 12 della legge 19 ottobre 2017, n. 155 si applicano ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente alla data di entrata in vigore del decreto stesso.».
Art. 388
Modifiche all’articolo 6 del decreto legislativo n. 122 del 2005
- All’articolo 6, comma 1, del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 sono apportate le seguenti modificazioni:
a) all’alinea, dopo le parole «immobile oggetto del presente decreto», sono aggiunte le seguenti: «devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata»;
b) la lettera g) è sostituita dalla seguente: «g) gli estremi della fideiussione di cui all’articolo 2 e l’attestazione della sua conformità al modello contenuto nel decreto di cui all’articolo 3, comma 7-bis;».
Parte Quarta
DISPOSIZIONI FINALI E TRANSITORIE
Art. 389
Entrata in vigore
- Il presente decreto entra in vigore decorsi diciotto mesi
dalla data della sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale, salvo
quanto previsto al comma 2. - Gli articoli 27, comma 1, 350, 356, 357, 359, 363, 364, 366,
375, 377, 378, 379, 385, 386, 387 e 388 entrano in vigore il
trentesimo giorno successivo alla pubblicazione nella Gazzetta
Ufficiale del presente decreto. - Le disposizioni di cui agli articoli 3 e 4 del decreto
legislativo 20 giugno 2005, n. 122, come modificati dagli articoli
385 e 386 del presente codice, si applicano anche nelle more
dell’adozione dei decreti di cui agli articoli 3, comma 7-bis, e 4,
comma 1-bis, del predetto decreto legislativo e il contenuto della
fideiussione e della polizza assicurativa e’ determinato dalle parti
nel rispetto di quanto previsto dalle richiamate disposizioni.
[…]