La provenienza da una successione comporta verifiche sulla trascrizione dell’acquisto da parte dei beneficiari. L’erede apparente.
Quando un immobile oggetto di preliminare è pervenuto al promittente venditore tramite successione, sono necessarie specifiche verifiche.
Occorre esaminare: il verbale di pubblicazione del testamento se il trasferimento è avvenuto mediante testamento, la dichiarazione di successione, la sua trascrizione e la trascrizione dell’accettazione dell’eredità.
L’accettazione può essere espressa se la persona interessata assume il titolo di erede o dichiara di accettare l’eredità in un atto pubblico o in una scrittura privata. Ad es. con una dichiarazione notarile.
La dichiarazione non deve contenere condizioni o termini a pena di nullità. Sarebbe nulla anche una dichiarazione di accettazione parziale di eredità (art. 475 cod. civ.).
E’ tacita se consiste nel compimento di un atto che presuppone necessariamente la volontà di accettare (art. 476 cod. civ.). Ad es., nel caso di disposizione del diritto mediate rinuncia a favore di alcuni altri chiamati. Oppure quando sia proposta un’azione di rivendicazione della proprietà di beni ereditari da parte del chiamato (Cass. Sent. n. 13738/05).
Invece, la solo immissione nel possesso dei beni ereditari non è di per sé sufficiente ad integrare l’accettazione tacita dell’eredità (Cass. n. 20868/05).
L’art. 2648 c.c. dispone la trascrizione dell’accettazione della eredità che importi acquisto di diritti reali immobiliari o liberazione dai medesimi.
Anche l’accettazione tacita deve essere trascritta.
Se un erede effettivo esercita l’azione di petizione dell’eredità (Cass.n. 2148/2014) contro un erede apparente, la trascrizione impedisce l’azione nei confronti degli aventi causa dall’erede apparente che provino la buona fede.
Secondo la S. C., se manca la trascrizione dell’accettazione dell’eredità, la vendita di un bene ereditario da parte dell’erede apparente non è opponibile all’erede vero che abbia trascritto l’accettazione posteriormente alla vendita. (Cass., Sez. II, n. 11305/2012).
L’erede apparente
Erede apparente è il soggetto che, pur non essendo erede, agisce come tale.
Si pensi a colui che abbia accettato un’eredità e ceduto beni ereditari a terzi, in forza di testamento successivamente annullato. Oppure ai contrasti che possono sorgere sull’individuazione degli eredi, dopo la cessione di beni ereditari.
Secondo giurisprudenza consolidata della S. C. la tutela dell’affidamento suscitato dall’apparenza del diritto non integra un istituto di carattere generale. Essa opera nei casi previsti dalla legge e nell’ambito di singole figure giuridiche (Cass. 21 giugno 2004 n. 11491).
L’erede vero potrà far valere la sua qualità con la petizione di eredità e ottenere la restituzione dei beni. Potrà agire anche contro gli aventi causa dall’erede apparente.
Si pone così una questione che riguarda la tutela dei diritti dei terzi aventi causa dall’apparente titolare di diritti ereditari. Essa trova le sue regole nell’art. 534 c. c. e nell’art. 2652, n. 7, c. c.
Art. 534 c. c. Trascrizione acquisto erede
La dichiarazione di successione non dà sicurezze sulla individuazione degli eredi. L’Ufficio delle Entrate svolge funzioni fiscali e non è tenuto a verificarne la veridicità dei dati. Si limita all’esibizione di autocertificazioni da cui risultano le generalità del defunto, parentela e generalità di eredi e legatari. Acquisisce dichiarazioni direttamente dalla parte interessata.
La possibilità di controversie riguardanti gli eredi può pesare sul buon fine dell’acquisto.. Così pure le vicende relative al testamento, che può essere revocato, dichiarato nullo o annullabile. L’art. 534 c.c. offre un mezzo di tutela al terzo acquirente. Secondo l’art. 534 c.c., il diritto del terzo acquirente, in buona fede e a titolo oneroso dall’erede apparente, può prevalere nei confronti dell’erede vero. E’ necessario che l’acquisto a titolo di erede e l’acquisto del terzo siano trascritti. La trascrizione deve avvenire in un momento anteriore rispetto a quella riguardante l’acquisto da parte dell’erede o del legatario vero o di una domanda giudiziale.
La sola trascrizione del proprio acquisto non è sufficiente a mettere il terzo al riparo da azioni nei suoi confronti. Occorre anche la trascrizione dell’acquisto mortis causa.
L’onerosità dell’acquisto e la buona fede sono elementi costitutivi del mezzo di tutela.
La buona fede non si presume ma deve essere dimostrata dal terzo acquirente.
Questi deve dimostrare l’idoneità del comportamento dell’alienante ad ingenerare la ragionevole convinzione di trattare con il vero erede.
Nonché l’esistenza di circostanze indicative dell’ignoranza incolpevole in capo ad esso acquirente circa la realtà della situazione ereditaria al momento dell’acquisto (Cass. n. 22961 del 2011).
La trascrizione dell’eredità non deve essere preceduta dalla trascrizione di altro acquisto o di una domanda giudiziale. In tal caso, sarebbe vanificata la difesa del terzo acquirente prevista dall’art. 534 c.c.
L’avente causa dal legatario apparente non può far ricorso all’art. 534 c.c.. Quest’ultimo è tutelato nei limiti di quanto previsto dall’art. 2652, n. 7, c.c.
Infatti, l’art. 534 c. c. non considera la figura di colui che si rivela legatario apparente. La S. C. ha negato all’avente causa dal legatario apparente la possibilità di far salvo il suo acquisto in forza dell’art. 534 c. c. (Corte di Cass., Sez, II, 29.07.1966 n. 2114).
Art. 2652, n. 7 c.c.
L’art. 2652, n.7, c.c. stabilisce : “Le domande con le quali si contesta il fondamento di un acquisto a causa di morte. Salvo quanto è disposto dal secondo e dal terzo comma dell’articolo 534, se la trascrizione della domanda è eseguita dopo cinque anni dalla data della trascrizione dell’acquisto, la sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i terzi di buona fede che, in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda, hanno a qualunque titolo acquistato diritti da chi appare erede o legatario”.
Il disposto dell’art. 2652 n.7 ha un’applicazione residuale, poiché anzitutto si deve verificare se ricorrono le condizioni di cui al 534 c.c.
La fattispecie regolata dall’art. 2652 n.7 c.c. è distinta da quanto previsto dall’art. 534 c.c.
Non integra l’art. 534 c.c., ma regola fattispecie diverse.
La conclusione trova conferma nella stessa formulazione dell’art. 2652 n. 7 cod. civ. La disposizione, prevedendo espressamente che è “salvo quanto è disposto dal secondo e dal terzo comma dell’art. 534”, lascia chiaramente intendere che le due norme disciplinano fattispecie con presupposti diversi e non che l’una integri la disciplina contenuta nell’altra (Corte di Cass. n. 1402/1989).
L’avente causa dall’erede apparente prevale se l’acquisto è stato trascritto almeno 5 anni prima della trascrizione della domanda giudiziale.
A differenza del caso disciplinato dall’art. 534 c.c. l’acquisto potrà essere anche a titolo gratuito. Inoltre, la buona fede non deve essere provata dal terzo poiché si presume. Il termine di cinque anni decorre dalla trascrizione dell’acquisto mortis causa e non dall’apertura della successione. La trascrizione dell’acquisto del terzo dall’erede apparente non è sufficiente. Per far scattare gli effetti di cui all’art. 2652, n. 7 c.c., occorre la trascrizione dell’acquisto mortis causa. Anche in questo caso, la trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità appare necessaria per realizzare la tutela del terzo acquirente.
Dunque, la trascrizione dell’accettazione dell’eredità si pone come elemento costitutivo delle garanzie di cui agli artt. 534 e 2652, n. 7 c.c.