La consapevolezza nell’acquisto di un immobile dipende dal numero di informazioni. Prospettare un modus operandi per ricercarle può contribuire ad evitare decisioni incaute nel concludere un accordo preliminare.
Le parti possono addivenire direttamente alla sottoscrizione dell’atto di compravendita che determina il trasferimento del diritto di proprietà. Tuttavia, a conclusione delle trattative che precedono la compravendita di un immobile, di regola, le parti si impegnano attraverso una scrittura preliminare.
Prima di assumere un tale impegno, occorre valutare numerose circostanze che possono influire sul buon fine della compravendita. In questo modo sarà possibile concludere in maniera consapevole l’atto finale e naturale cui tende l’accordo preliminare.
Tra queste, per la loro obbiettiva rilevanza si vuol segnalare:
– la corretta individuazione del proprietario del bene;
– il regime patrimoniale del promittente venditore;
– la provenienza del titolo di proprietà da successione o donazione;
– la presenza di obblighi condominiali.
Si tratta di verifiche che possono rivestire un carattere quasi “preliminare” rispetto alle ulteriori più strettamente attinenti alle caratteristiche/qualità del bene, quali possono essere l’agibilità (sull’obbligo di consegna del certificato di abitabilità senza il quale l’immobile incommerciabile: Cass. n. 2294 del 2017) la regolarità urbanistica, energetica e degli impianti, la corrispondenza dello stato di fatto al cosiddetto “stato licenziato”, la costruzione da realizzare o in corso (v. decreto legislativo 122/2005), ecc.
Nel caso si ricorra alle prestazioni di un notaio, va tenuto conto che il cd. “dovere di consiglio”, imposto dall’art. 42, comma 1, lett. a) del codice di deontologia notarile, investe solo le conseguenze giuridiche della prestazione richiesta al professionista. Cioè problematiche, che una persona non dotata di competenza specifica non sarebbe in grado di percepire.
Il suo contenuto non può essere dilatato fino al controllo di circostanze di fatto il cui accertamento rientra nella normale prudenza, come la solvibilità del compratore nella vendita con pagamento dilazionato del prezzo, o l’inesistenza di vizi della cosa. (Cass. n. 7707/2007) (Cass. n. 11665/2015).
Individuazione del proprietario
Ove il promittente venditore sia persona fisica, vanno verificate le generalità, il codice fiscale e, se coniugato, il regime patrimoniale. Se persona giuridica, società o associazione: la ragione o la denominazione, la sede, il codice fiscale, il numero di iscrizione al registro Imprese CCIAA. Se si tratta di associazioni riconosciute e fondazioni si verificherà il numero di iscrizione al registro delle persone giuridiche. Per le cooperative il numero di iscrizione all’Albo delle Cooperative. In ogni caso, vanno individuati i rappresentanti legali con i poteri e le autorizzazioni degli organi dell’ente.
Il regime patrimoniale del promittente venditore
Ove uno solo dei coniugi si impegni a trasferire la proprietà di un bene appartenente alla comunione, occorre tener presente che le prescrizioni di cui agli artt. 180 c.c. e 184 c.c. Esse consentono a ciascuno dei coniugi di compiere da solo atti di ordinaria amministrazione. Per gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione è necessario il consenso di entrambi. Se l’atto di straordinaria amministrazione riguarda beni immobili (o beni mobili registrati), in mancanza del consenso l’atto è annullabile.
L’azione può essere proposta entro un anno dalla data della sua conoscenza o dalla data di trascrizione. Pertanto, la verifica del regime patrimoniale è rilevante per la validità delle obbligazioni del promittente venditore. Trattandosi dii atto eccedente l’ordinaria amministrazione, l’impegno preliminare assunto da uno soltanto dei contitolari può essere invalidato.
Per questa ragione, il promissario acquirente non potrà ricorrere al rimedio dell’esecuzione forzata in forma specifica ex art. 2932 cod.civ. (Cass.Civ. Sez. II, 10675/95). Secondo altro orientamento, l’impegno sottoscritto da uno soltanto dei coniugi sarebbe efficace, salva l’annullabilità ai sensi del citato art. 184 cod.civ. (Sent. Cass. Civ., Sez. II, 2202/13, secondo la quale per l’esecuzione in forma specifica di un preliminare di vendita immobiliare non è necessaria la sottoscrizione di entrambi i coniugi in regime di comunione legale, poichè la mancanza del consenso si traduce in un vizio da far valere ai sensi dell’articolo 184 c.c. e nel rispetto dei principi di carattere generale di buona fede e dell’affidamento).
La provenienza da successioni
Qualora l’immobile pervenga al promittente venditore per successione, è necessario verificare la dichiarazione di successione, la sua trascrizione e la trascrizione dell’accettazione dell’eredità. Va poi considerato che il nostro ordinamento riserva a determinati soggetti (coniuge, figli ed ascendenti del defunto) cd. “legittimari” una quota di eredità “legittima”. Essi non ne possono essere privati per effetto delle disposizioni testamentarie del defunto.
Nel caso di lesione anche in parte della quota a lui riservata, il legittimario potrà far valere il proprio diritto. L’apposita azione giudiziaria (“azione di riduzione”) ha il termine di prescrizione di 10 anni.
La provenienza da donazione
Il caso in cui vi siano state donazioni riveste particolare interesse. Soltanto trascorso il termine di vent’anni sono fatti salvi i diritti degli acquirenti di beni oggetto di tali atti di disposizione.
Così come nella precedente situazione, va considerata la presenza di soggetti (coniuge, figli ed ascendenti del defunto) cd. “legittimari”. Ad essi il nostro ordinamento riserva una quota di eredità. Non possono esserne privati né per ultima volontà, né per atti eseguiti in vita per mezzo di donazioni.
Nell’ipotesi di lesione della quota riservata per legge ai c.d. legittimari, l’azione di riduzione potrà essere promossa nei confronti del beneficiario della donazione. Se costui ha alienato a terzi gli immobili donati, il legittimario, dopo l’escussione dei beni del donatario, potrà chiederne ai successivi acquirenti la restituzione. Questi ultimi potranno liberarsi dall’obbligo di restituire in natura le cose donate pagando l’equivalente in denaro.
La legge 14.05.2005 n. 80 ha disposto che l’azione di restituzione può essere esperita dal legittimario leso o pretermesso solo se non sono decorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione. Dopo la scadenza del termine, non sarà più possibile l’azione del legittimario.
Obblighi condominiali
Nel caso in cui oggetto del preliminare sia un appartamento in condominio, ci sono peculiari avvertenze. Sarà necessario acquisire copia del regolamento di condominio. Accertare la presenza di eventuali delibere dell’assemblea condominiale per opere di straordinaria amministrazione. Verificare la sussistenza di spese condominiali non ancora pagate dal prom. venditore. Ai sensi dell’art. 63, comma 4, disp. Att. del codice civile, chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e quello anteriore.
Le considerazioni che precedono hanno natura di annotazioni e spunti per successive riflessioni. Ogni fattispecie a cui si è fatto cenno, di regola, è caratterizzata da un complesso profilo di fatto e giuridico.