Immobili promessi in vendita e condominio

Il condominio è un istituto caratterizzato dalla coesistenza di diritti di proprietà esclusiva e di proprietà comune. Dalla proprietà comune e dalla sua gestione derivano diritti e obblighi che è necessario considerare prima di impegnarsi in una compravendita

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Sommario:
– disamina costituzione;
– parti comuni;
condominio parziale;
– regolamento condominiale;
-verbali assemblea;
– spese straordinarie;
-spese ordinarie;
-attestazioni;
-art. 63 disp. Attuazione c.c.

Disamina costituzione

Nel caso in cui oggetto del preliminare sia un immobile sito in un condominio, vi è la necessità di compiere verifiche specifiche. In particolare, appare necessario accertare se al momento di costituzione del condominio – coincidente con la prima vendita di una singola unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione da parte dell’originario proprietario (Cass. Ordin. n. 3852 del 2020)- in virtù di clausole contenute nel relativo atto, anche mediante eventuale richiamo ad un separato regolamento di condominio, siano state sottratte alla presunzione di comunione (v. art. 1117 cod. civ.) alcune delle parti altrimenti comuni, ovvero se  sia stato convenuto “l’uso esclusivo” di una parte comune in favore di uno o più determinati condomini” (Cass. n. 24301 del 2017).  L’eventuale clausola, contenuta nel contratto di vendita di un immobile sito in un edificio in condominio, con cui sia esclusa dal trasferimento la proprietà di alcune parti comuni dell’edificio stesso, sarebbe da ritenere nulla, poiché con essa si intende attuare la rinuncia di un condomino alle dette parti comuni, vietata dal capoverso dell’art. 1118 c.c. (Cass. n. 1680 del 2015). Va poi considerato che il condominio è solo un ente di gestione di un interesse collettivo sprovvisto di un patrimonio proprio e sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, di modo che il singolo condomino è contitolare pro quota delle obbligazioni del condominio, sia dal lato passivo che da quello attivo (Cass. n. 14599 del 2020). Per cui, ove sussista, occorre acquisire copia del regolamento di condominio che ne regola i rapporti, accertare la presenza di delibere dell’assemblea condominiale per opere di straordinaria amministrazione, controllare l’entità dei contributi condominiali e se sono stati fatti i dovuti pagamenti, chiedere un attestato sullo stato di pagamenti e delle eventuali liti in corso. Di seguito si vogliono dare alcune indicazioni che possono risultare utili per tutte queste attività.

parti comuni

Si parla di condomino quando più soggetti, oltre alla proprietà esclusiva, hanno la comproprietà su alcune parti comuni dell’edificio (sulla presunzione legale di comunione pro indiviso ai sensi dell’art. 1117 cod.civ., v. Cass. Sent. n. 26766 del 2014). Tra queste:  il suolo, le fondamenta, i muri maestri, i tetti, le scale, i cortili, i locali per la portineria, ecc.
Dunque, la sua peculiarità è data dalla coesistenza di parti di proprietà esclusiva accanto a parti di proprietà comune.
La Corte di Cass., Sez. Un., con Sent. n. 2046/2006, ha chiarito che l’esistenza del condominio non dipende dal numero dei soggetti che vi partecipano. Quindi, le norme previste per il condominio negli edifici trovano applicazione indipendente dal numero dei partecipanti (sul funzionamento dell’assemblea nel condominio cd. Minimo, cioè formato da due partecipanti: Cass. Sent. n. 5329 del 2017).
Il condominio sussiste sulla base della relazione di accessorietà tra cose proprie e comuni, senza necessità di alcun atto formale.
Viene in essere “ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno d’apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d’approvazioni assembleari” (Cass. Sent. n. 27094 del 2017, per un caso di Supercondominio).

condominio parziale

Nell’ambito dell’edificio condominiale possono esservi delle parti comuni, quali, ad esempio, il tetto, o l’area di sedime, o i muri maestri, o le scale, o l’ascensore, o il cortile, oppure impianti che risultano destinati al servizio o al godimento di una parte soltanto del fabbricato. Secondo la giurisprudenza, in queste ipotesi si deve configurare un “condominio parziale”. Di conseguenza, tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell’edificio in condominio, esso rimane oggetto di un autonomo diritto di proprietà e viene meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene. Infatti, in tal caso mancano i presupposti per l’attribuzione, ex art. 1117 c.c., della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti poiché le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi elementi materiali, appaiano necessari per l’esistenza o per l’uso non di tutto l’edificio, ma di una sola parte (o di alcune parti) di esso.
Secondo la S.C., il fondamento normativo, che limita in tal senso la proprietà di cose, servizi ed impianti dell’edificio, va rinvenuto nell’art. 1123, comma 3, c.c. Il primo comma elabora il principio generale secondo cui l’obbligazione di contribuire alle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni si suddivide in proporzione alle quote di ciascuno; il terzo comma specifica che l’obbligazione di contribuire alle spese per la conservazione ed il godimento grava, invece, soltanto su taluni condomini, come conseguenza della delimitazione della loro appartenenza. A tale parziale attribuzione della titolarità delle parti comuni corrispondono effetti di rilievo sia per quanto attiene alla gestione che sull’imputazione delle spese. Relativamente alle cose, di cui non hanno la titolarità, per i partecipanti al gruppo non sussiste il diritto di partecipare all’assemblea, dal che deriva che la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare (Cass. Ordin. n. 791 del 2020).

Regolamento condominiale

Secondo l’art. 1138, 1° comma, del cod. civ., quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento. Il regolamento contiene le norme sull’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino. Contiene, altresì, le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.
Il regolamento condominiale può essere di due tipi: assembleare o contrattuale.
Il regolamento contrattuale può prevedere limitazioni all’uso degli spazi condominiali e anche di parti di proprietà esclusiva e vietare specifiche destinazioni d’uso. Può limitare alcuni diritti della sfera soggettiva. Ad es.: stabilire fasce orarie per l’uso di strumenti musicali. Può contenere un elenco di divieti di varia natura. Anche precludere in modo tassativo lo svolgimento di particolari attività. Se il regolamento è stato predisposto dall’originario proprietario, può vincolare tutti i successivi acquirenti (Cass. Ordin. n. 2071 del 2018) . Occorre sia stato richiamato ed approvato nei singoli atti di acquisto. Invece, non obbliga coloro che abbiano acquistato l’immobile prima della sua predisposizione. Sul punto si è pronunciata in modo esplicito la Corte di Cass., Sezione 2, con Sent. 19.09.2014, n. 19798.
Il regolamento condominiale c.d. assembleare viene adottato dall’assemblea anche su iniziativa di uno solo dei condomini.
L’approvazione del regolamento, così come le sue eventuali modifiche si effettua con una ordinaria delibera assembleare (art. 1136 c.c.).
La delibera deve essere approvata dalla maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
Il regolamento assembleare può stabilire regole che coinvolgono interessi impersonali della collettività dei condomini, come le modalità di uso dei servizi condominiali. Non può fissare disposizioni che incidono nella sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condominio. Salvo il caso in cui si tratti di regolamento approvato dall’assemblea all’unanimità. Poiché in questo caso possiede i requisiti anche del regolamento contrattuale. Non sarebbe sufficiente l’unanimità dei partecipanti all’assemblea, ma è necessario l’accordo di tutti i condomini.

Verbali assemblea

Il verbale dell’assemblea condominiale contiene la descrizione di quanto è avvenuto in una determinata riunione. Da esso devono risultare tutte le condizioni di validità della deliberazione, senza incertezze o dubbi, non essendo consentito fare ricorso a presunzioni per colmarne le lacune. Il verbale deve pertanto contenere l’elenco nominativo dei partecipanti intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali perché tale individuazione è indispensabile per la verifica della esistenza dei quorum prescritti (Cass.  n. 6552 del 2015).
I verbali di assemblea ordinaria e straordinaria consentono di avere indicazioni sulle attività in corso, spese, decisioni e gestione del  condominio.
All’assemblea dei condomini è sottoposto il preventivo delle spese occorrenti nell’anno e la ripartizione tra i condomini. Approva il bilancio consuntivo annuale. Il bilancio è il documento che fornisce informazioni sui costi di esercizio. Il bilancio ha un esercizio che può essere coincidente con l’anno solare o meno secondo quanto stabilito dal regolamento di condominio.
Il bilancio preventivo contiene l’elenco delle voci di spesa previste con relativi importi.
Se approvato dall’assemblea, il  totale rappresenta la somma che sarà riscossa nel corso dell’esercizio.
Nel  bilancio consuntivo sono rappresentati il conto della gestione, la situazione dei crediti, dei debiti e di cassa.

Spese straordinarie
In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario al momento della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione degli interventi.
La delibera ha valore costitutivo della relativa obbligazione. (Cass. Ordin. n. 15547/2017).
Di conseguenza, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore. Non conta se le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente. Tale momento rileva anche per imputare l’obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, se gli stessi non si siano diversamente accordati. Sono, peraltro, inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro.
La circostanza della vendita dell’unità immobiliare prima che siano stati approvati tutti gli stati di ripartizione delle spese inerenti quei lavori, o comunque prima che il condomino che aveva approvato gli stessi abbia adempiuto ai propri oneri verso il condominio, non estingue il debito originario del cedente.

spese ordinarie
Per le spese di manutenzione ordinaria l’obbligo del pagamento dei contributi sorge quando i relativi lavori sono eseguiti o i relativi servizi vengono prestati, a prescindere da quando l’assemblea condominiale ha deliberato l’intervento.
In generale, il condomino è tenuto a contribuire nella spesa la cui necessità maturi e risulti quando egli è proprietario di un piano o di una porzione di piano facente parte del condominio.
Pertanto, chi è parte della collettività condominiale in quel momento deve contribuire.
L’insorgenza dell’obbligo dipende dalla natura della spesa alla quale il condomino deve contribuire.
Nel caso di spesa necessaria alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune, la nascita dell’obbligazione coincide con il compimento effettivo dell’attività gestionale mirante alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune.
L’obbligo nasce, ex lege, non appena si compia l’intervento nel nome di un’esigenza collettiva apprezzata dall’organo – l’amministratore – nelle cui attribuzioni rientra erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni (art. 1130 c.c., n. 3).
Sebbene queste spese siano normalmente precedute dal preventivo annuale approvato dall’assemblea, la loro erogazione effettiva non è mera esecuzione della delibera assembleare. Sia perché per le attività comprese nell’ordinaria gestione condominiale l’appostazione di una somma nel bilancio preventivo ha la mera finalità di convalidare la congruità delle spese che il condominio prevede di dovere sostenere. Sia perché, come si ricava dall’art. 1135 c. c., l’amministratore deve e può predisporre gli atti e le opere di manutenzione e di esercizio dei servizi comuni anche quando quel preventivo non vi sia e l’assemblea non si sia pronunciata.
La Sentenza della S. C. n. 24654 del 3 dicembre 2010, ha puntualizzato questi principi.
In definitiva, è determinante il fatto che si tratta di esborsi che rientrano nei poteri attribuiti all’amministratore. E che per la loro erogazione non è imprescindibile la preventiva approvazione dell’assemblea condominiale.

Attestazioni
E’ possibile verificare il puntuale pagamento degli oneri condominiali e l’esistenza di contenziosi che riguardino il condominio.
La legge n. 220/2012 ha modificato l’art. 1130 c.c. e consente al condomino di chiedere informazioni sullo stato dei pagamenti e delle liti in corso.
Il n. 9 dell’art. 1130 c.c. dispone che l’amministratore  (art. 1129 c.c.) deve “fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso”. Il diritto riconosciuto al condominio assume importanza nel caso di trattative per la compravendita dell’unità immobiliare. Infatti, l’attestazione consente al promissario acquirente di conoscere l’effettivo stato dei conti e l’esistenza di contenziosi. La conoscenza della regolarità dei pagamenti e dell’assenza di liti pendenti è rilevante per la trattativa. Il promissario acquirente non può avvalersi direttamente di questo strumento poiché non è un condomino. E’ il promittente venditore che dovrà chiedere l’attestazione all’amministratore e darne informazione all’altra parte. 

Art. 63 disp. attuazione c.c.

Secondo l’art. 63, co. 4, disp. att. c. c., chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi condominiali. L’obbligo è limitato all’anno in corso e a quello precedente del esercizio condominiale.Il principio impone all’acquirente di farsi carico dei debiti condominiali del venditore solidalmente con lui, ma non al suo posto. Esso opera nel rapporto tra il condominio e le parti che si sono succedute nella proprietà dell’immobile condominiale.L’articolo 63 disp. att. c.c. ha effetto solo nei rapporti tra condomino e condominio e non anche nei rapporti tra condomino e terzi creditori del condominio. Non può pertanto essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore per il tramite del vincolo solidale ex art. 63 disp. att. c.c. chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l’obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali (Cass. Ordin. n. 12580 del 2020).Non influisce nel rapporto tra venditore e acquirente, salvo il caso che non sia stato diversamente convenuto tra le parti. Per queste vale il principio della personalità delle obbligazioni, con la conseguenza che l’acquirente dell’unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino. Se, in virtù del principio dell’ambulatorietà passiva di tali obbligazioni sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, ha diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa (Cass. n.  10235 del 2013). Pertanto, l’acquirente obbligato al pagamento degli oneri condominiali potrà agire nei confronti del precedente proprietario per il rimborso. La legge 11 dicembre 2012 n. 220, di riforma del condominio, ha introdotto il quinto comma dell’art. 63 delle disp. att.. disponendo un obbligo solidale limitato anche a carico del venditore e, secondo la disposizione, chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’acquirente per contributi maturati fino al momento in cui viene trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento.