Mediante il contratto preliminare di compravendita una o più parti si obbligano a stipulare un successivo distinto contratto di contenuto predeterminato, detto definitivo. In caso di inadempimento del soggetto obbligato a concludere un contratto, l’altra parte può agire giudizialmente per ottenere una sentenza di trasferimento del diritto in sostituzione del contratto non concluso
SOMMARIO:
- Inadempimento;
- Offerta prestazione;
- Vizi della cosa;
- Individuazione del bene;
- Trascrizione;
- Effetto costitutivo;
- Trasferimento diritto;
- Prescrizione dell’azione
Inadempimento
L’art. 2932 cod. civ. regola il caso in cui il soggetto che è vincolato a concludere un contratto non adempia a tale obbligazione.
Nel caso di un immobile promesso in vendita, la norma consente alla parte adempiente, o che abbia comunque il diritto di pretendere la stipula del contratto, di ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.
In verità, il principio non disciplina le sole ipotesi di inadempimento nell’ambito di un contratto preliminare.
Si rivolge ad ogni fattispecie in cui si concreta la violazione degli obblighi a contrarre, siano essi di fonte legale – come ad esempio i casi degli artt. 849, 2597 c.c. – o negoziale e dalla quale sorga l’obbligazione di prestare il consenso per il trasferimento o la costituzione di un diritto.
L’azione è proponibile sia in relazione ad un negozio unilaterale, sia in rapporto ad un atto o fatto dai quali detto vincolo possa sorgere ex lege (Cass. Civ., Sez. II, 5160/12).
Ad esempio, nei confronti di una società cooperativa che costruisca alloggi, di fronte al rifiuto di prestare il consenso all’atto traslativo della proprietà dell’immobile al socio assegnatario (per le condizioni necessarie alla domanda: Corte di Cass. n. 16900 del 2017; Cass. n. 7157/2004).
Oppure, nell’ambito di un rapporto di mandato senza rappresentanza, l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. può essere utilizzata per ottenere il trasferimento in capo al mandante del diritto reale sul bene immobile (Cass. Sent. n. 20051 del 2013).
L’obbligo di trasferire il bene può risultare correlato ad un accordo di conciliazione giudiziale (Cass. Ordin. n. 25683 del 2018).
L’art. 2932 c.c. può trovare applicazione anche per obblighi che derivano da convenzioni urbanistiche (con obbligo di contrarre solo a carico della parte privata: Cons. di Stato Sent. n. 4743 del 2018). In base a quanto stabilito dall’Adunanza Plenaria con Sent. 28/2012, è proponibile dinanzi al g.a. la domanda ex art. 2932 c.c. con cui il Comune chiede al privato l’adempimento dell’obbligo di cessione di aree oggetto di edificazione ed urbanizzazione nell’ambito dei piani di zona (Cons. di St., A.P., n. 28 del 2012; Corte di Cass,, Sez. U, n. 4683 del 2015).
Invece, l’azione non è proponibile in caso di inadempimento del c.d. preliminare improprio caratterizzato dagli immediati effetti traslativi, con l’obbligo assunto dalle parti di riprodurre il consenso in un successivo atto pubblico ai fini della trascrizione. In questo caso, la parte adempiente potrà ottenere una sentenza c.d. di mero accertamento, la quale, supplendo alla formalità mancante, soddisfi il suo interesse alla documentazione in forma pubblica del negozio (Cass. n. 14540 del 2016).
L’inadempimento che giustifica l’azione può ravvisarsi anche prima della scadenza del termine convenuto.
E’ sufficiente anche la manifestazione della volontà di non adempiere entro il termine pattuito (Cass. n. 10546/2015).
Non è necessario che il termine inosservato sia da qualificare essenziale (Cass. n. 10687/11) e neppure la previa intimazione di una diffida ad adempiere alla controparte (Corte di Cass., 10687 del 2011 cit.).
E’ sufficiente la sola condizione oggettiva dell’omessa stipulazione del negozio definitivo che determina di per sé l’interesse alla pronunzia costitutiva, a prescindere da un inadempimento imputabile alla controparte stessa ( Cass. Ordin. n. 10353 del 2020).
Secondo la norma. non devono sussistere motivi ostativi all’azione risultanti dal titolo.
Perciò, nell’atto preliminare, le parti possono espressamente escludere la possibilità dell’esecuzione coattiva ai sensi dell’art. 2932 cod. civ.
Offerta prestazione
Secondo l’art. 2932, II° comma, cod. civ., la parte che propone la domanda deve eseguire la sua prestazione o farne offerta nei modi di legge. E’ fatta salva l’ipotesi in cui la prestazione non sia ancora esigibile. Non occorre che il promissario acquirente ricorra ad un’offerta formale del prezzo (Cass. n. 28454/2013). L’offerta formale è necessaria solo se è stato pattuito il pagamento del prezzo in via anticipata rispetto al trasferimento del diritto (Cass. n. 1283/12). L’offerta della controprestazione, ove nel preliminare non ne sia prevista l’esecuzione antecedente alla stipula del definitivo, può avvenire anche con la domanda ex art. 2932 cod. civ. Essa è da ritenersi implicita nella richiesta di subordinazione dell’effetto traslativo della sentenza al pagamento del prezzo ancora dovuto (Corte di Cass. n. 10687 del 2011). In questa ipotesi, deve senz’altro essere emessa la sentenza produttrice degli effetti del contratto non concluso e il pagamento del prezzo deve essere imposto come condizione per il verificarsi dell’effetto traslativo derivante dalla pronuncia del giudice (Cass. n. 14372 del 2018).
Il giudicato formatosi sulla pronuncia di rigetto della domanda di esecuzione in forma specifica di preliminare di vendita, per il mancato adempimento o la mancata offerta della prestazione inerente al prezzo, non osta, sempre che il contratto non sia stato risolto, a che quella domanda possa essere riproposta, sulla base della sopravvenienza di detto adempimento o di detta offerta (Cass. Ordin. n. 24922 del 2018).
Vizi della cosa
Nel caso di immobile totalmente abusivo non è possibile ricorrere all’esecuzione in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c..
Alla stessa conclusione si deve giungere in caso di immobile totalmente difforme dalla concessione edilizia e privo di titolo in sanatoria.
Invece, la S.C. ha ritenuto possibile agire con il rimedio di cui all’art. 2932 c.c. per i contratti preliminari aventi ad oggetto immobili parzialmente difformi dalla concessione edilizia (Cass. n. 24852 del 2015).
In questa ipotesi, il promissario acquirente può esperire l’azione di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo, chiedendo cumulativamente e contestualmente l’eliminazione delle difformità o la riduzione del prezzo (quanti minoris). Tali domande non incidono sulla identità del bene, ne’ sulla natura della prestazione. Anzi tendono alla corretta e puntuale esecuzione della stessa (Cass. n. 10687 del 2011). Inoltre, la sussistenza di vizi nella cosa promessa in vendita legittima il promissario acquirente a cumulare la domanda della pronuncia costitutiva degli effetti della vendita non conclusa con la richiesta di condanna del promittente venditore al risarcimento del danno correlato alla difettosità del bene. Il risarcimento è indipendente dalla prova dell’effettiva eliminazione dei vizi, in quanto l’inesattezza della prestazione determina comunque una riduzione del valore del bene (Cass. n. 14372 del 2018).
Individuazione del bene
Per ricorrere all’azione ex art. 2932 cod. civ. è necessaria l’esatta individuazione, o almeno la determinabilità del bene. Secondo la giurisprudenza della S. C. occorre che il preliminare indichi i confini e i dati catastali. Infatti, l’individuazione dell’immobile non può fondarsi su dati acquisiti da altra documentazione (Cass. 952/2013). In materia, l’art. 29, comma 1 bis, L. n. 52/1985, mod. dall’art. 19 del D.L. n. 78/2010, convertito con L. 30.7.2010 n. 122, prescrive a pena di nullità degli atti il riferimento alla planimetria depositata in catasto e la dichiarazione di conformità dei dati catastali. La disposizione riguarda gli atti traslativi, costitutivi, modificativi di diritti reali immobiliari, o di scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti tra vivi, non i contratti preliminari. Tuttavia essa incide anche nella sentenza ex art. 2932 cod. civ., che ha lo scopo di sostituire il contratto di vendita non concluso. Se la Corte di Cassazione ritiene viziata da nullità una compravendita immobiliare non contenente la dichiarazione di conformità dello stato di fatto ai dati catastali (Cass. 11.4.2014 n. 8611), nel caso di sentenza ex art. 2932 si deve invece ritenere che l’accertamento richiesto per legge della c.d. congruenza o coerenza oggettiva e soggettiva delle risultanze catastali, più che essere riferito nell’atto giudiziario, è un elemento che deve essere necessariamente acquisito al processo. Infatti, il mancato riferimento, nell’atto giudiziale di trasferimento, dei dati di cui alla normativa in esame pur non determinando un vizio dell’atto giudiziario, vale a dire della sentenza, costituisce “l’omesso accertamento di un fatto decisivo per il giudizio” (Cass. n. 17990 del 2016 ).
Trascrizione
La domanda giudiziale va trascritta. La data della trascrizione presso la Conservatoria dei registri immobiliari della domanda giudiziale ha un effetto prenotativo. Con la trascrizione eventuali successivi atti di disposizione del bene diventano ininfluenti. La trascrizione assume rilievo decisivo nella risoluzione del conflitto con iscrizioni e trascrizioni successive e nei rapporti coi terzi aventi causa dallo stesso promittente venditore. La trascrizione della domanda giudiziale non vale ad anticipare gli effetti della sentenza costitutiva nel rapporto tra le parti (Cass. n. 19341/2011). Nel caso di fallimento del promittente venditore, la trascrizione della domanda anteriore alla iscrizione della sentenza di fallimento, obbliga il curatore fallimentare a rispettare il vincolo contrattuale (Cass. Civ. SSUU, 18131/2015).
Effetto costitutivo
Lo scopo della sentenza è di sostituire il contratto definitivo non concluso e regolare coattivamente gli interessi che le parti hanno concordato nel contratto preliminare o che risultano dal diverso atto dal quale scaturisce l’obbligo di concludere il contratto.
La sentenza ex art. 2932 cod. civ. ha natura costitutiva.
Il trasferimento della proprietà dell’immobile si verifica col passaggio in giudicato della sentenza (Cass. Sez. Un. 22.02.2010, n. 4059).
Trattandosi di pronuncia costitutiva che tiene luogo dell’obbligo di concludere un contratto, essendo fonte autonoma di rapporti giuridici, potrà spiegare i propri effetti solo dal momento del passaggio in giudicato (Cass. 28.7.2010, n. 17688).
Perciò “nell’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita, l’esecutività provvisoria, ex art. 282 cod. proc. civ., della sentenza costitutiva emessa ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., non può essere riconosciuta al capo decisorio relativo al trasferimento dell’immobile contenuto nella sentenza di primo grado, né alla condanna implicita al rilascio dell’immobile in danno del promittente venditore, poiché l’effetto traslativo della proprietà del bene scaturente dalla stessa sentenza si produce solo dal momento del passaggio in giudicato, con la contemporanea acquisizione dell’immobile al patrimonio del promissario acquirente destinatario della pronuncia” ( Cass. Ord. n. 30763 del 2017).
Per la natura costitutiva della sentenza ex art. 2932 cod. civ., nel giudizio sussiste un litisconsorzio necessario tra tutti i soggetti che hanno partecipato come parti alla conclusione del preliminare.
Il coniuge in comunione legale dei beni è litisconsorte necessario se il contratto preliminare di vendita è stato stipulato dal consorte promittente venditore senza il suo consenso (Cass. sez. un. 24.8.2007 n. 17952).
Parimenti, nel caso di preliminare di vendita di bene oggetto di comunione ordinaria, non avendo specifica autonomia le singole manifestazioni di volontà dei comproprietari, il promissario acquirente non potrà agire per il trasferimento della proprietà dell’intero contro il singolo comproprietario (Cass. 2.2.2015 n. 1866).
In caso di preliminare di vendita di un bene immobile, concluso da uno solo dei comproprietari pro indiviso, si deve escludere anche la facoltà del promissario acquirente di chiedere ex art. 2932 cod. civ. il trasferimento coattivo, limitatamente alla quota appartenente allo stipulante, non essendo consentito, in via giudiziale, costituire un rapporto giuridico diverso da quello voluto dalle parti con il preliminare, in quanto l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto è ammessa, ex art. 2932, primo comma, cod. civ. solo “qualora sia possibile” (Cass. Sent. n. 16882 del 2017).
Stante la decorrenza degli effetti, il promittente venditore mantiene il diritto di proprietà ed il possesso dell’immobile fino al passaggio in giudicato della sentenza.
Pertanto, l’eventuale rapporto di locazione riguardante il bene permane in capo a lui e il conduttore è tenuto a corrispondergli i canoni di locazione (di conseguenza, in caso di inadempimento, il promittente venditore è il soggetto legittimato ad ottenere lo sfratto per morosità).
Trasferimento diritto
Se il prezzo è già stato integralmente pagato il trasferimento della proprietà dell’immobile coincide col passaggio in giudicato della sentenza. Diverso è il caso in cui debba essere versata una parte del prezzo, o adempiuta un’altra prestazione prevista nel preliminare. Il trasferimento della proprietà potrà essere condizionato al saldo del prezzo, o all’adempimento della prestazione pattuita. Secondo la Cass. n. 21896 del 21.10.2011, la sentenza ex art. 2932 cod. civ. deve condizionare il trasferimento della proprietà se il prezzo non è stato integralmente pagato. Sarà fissato un termine dal passaggio in giudicato per il versamento del saldo. Il trasferimento può essere condizionato se nel preliminare è stato stabilito che una parte del prezzo sia soddisfatta mediante accollo di un mutuo (Cass. n. 14768/05). Se l’immobile è gravato da ipoteca in violazione degli accordi contrattuali, il pagamento del prezzo è disposto dopo che il promittente venditore abbia estinto l’iscrizione ipotecaria (Cass. n. 8143/04).
Prescrizione dell’azione
L’azione giudiziaria per l’adempimento dell’obbligo di concludere il contratto definitivo deve essere azionata entro il termine decennale di prescrizione del diritto ad ottenere il consenso per la stipula del contratto definitivo.
Il contratto preliminare è fonte di obbligazione al pari di ogni altro contratto ed il suo particolare oggetto, cioè l’obbligo di concludere il contratto definitivo, non esclude che l’inattività delle parti, ove si protragga per oltre dieci anni da quando il diritto alla stipulazione del contratto definitivo poteva essere fatto valere, vale a dire dalla scadenza del termine, sia pur non essenziale, ivi fissato, determini, a norma degli art. 2934, 2935 e 2946 c.c., l’estinzione del diritto medesimo, al pari di quello, conseguente al relativo inadempimento, al risarcimento dei danni, salvi, naturalmente, gli effetti di eventuali atti interruttivi (Cass. n. 7180 del 2018).
Dunque, ai fini della prescrizione, occorre fare riferimento alla scadenza del termine contrattualmente stabilito per la stipulazione del definitivo e non al momento di convocazione innanzi al notaio.
Ove non sia stato fissato un termine, ne’ in sede convenzionale, ne’ in sede giudiziale, è applicabile ai sensi dell’art. 1183 c.c. la regola dell’immediato adempimento (Cass. n. 14463 del 2011).
La prescrizione può essere interrotta da ogni atto che valga a costituire in mora il debitore, che contenga l’esplicitazione della pretesa e l’intimazione o la richiesta di adempimento idonea a manifestare l’inequivocabile volontà di far valere il proprio diritto, non è invece necessaria la notifica di un atto giudiziale (Cass. n. 10009 del 2015).